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Grundsteuer berechnen – was kommt

Die jährliche Grundsteuer kennen alle Immobilienbesitzer und auch Mieter. Aber auch Eigentümer eines unbebauten Baugrundstücks ohne Haus zahlen sie. Wir zeigen, wie man sie berechnet und was das Urteil des Bundesverfassungsgerichts zukünftig bedeutet.
Grundsteuer: Bescheid

Die jährliche Grundsteuer muss jeder Bewohner einer Immobilie bezahlen.

In diesem Artikel
Was ist die Grundsteuer
Wie wird die Grundsteuer berechnet
Urteil des Bundesverfassungsgerichts zur Grundsteuer
Nie wieder Steuern auf seine Immobilien zahlen?
Reform-Modelle für die Grundsteuer

Grundsteuer, Hebesätze oder Messzahlen – im Immobilienbereich klingt manches so kompliziert und uncharmant, dass man sich damit am liebsten gar nicht auseinandersetzen möchte. Sollten Sie jedoch. Denn selbst nach dem Hauserwerb kommen Kosten auf die neuen Bewohner zu. Egal, ob sie nun als Eigentümer es selbst bewohnen oder lediglich mieten, denn die Grundsteuer betrifft beide Gruppen.

Was ist die Grundsteuer

Kommunen erheben die Grundsteuer, da Grundstücke und Gebäude für sie Kosten verursachen – zum Beispiel muss die umliegende Infrastruktur finanziert werden. Mit der Grundsteuer sollen diese Kosten aufgefangen werden und Immobilienbesitzer die Belastungen der Kommune mittragen.

Momentan wird dabei noch eine Grundsteuer A und eine Grundsteuer B unterschieden. Die Version A bezieht sich auf land- und forstwirtschaftliches Vermögen, während die Grundsteuer B für bebaute und bebaubare Grundstücke und für Gebäude gilt. Eigenheimbesitzer zahlen natürlich letztere Version. Und das ist nicht wenig. Mit ungefähr 10 Prozent Anteil bei kommunalen Einnahmen ist die Grundsteuer eine wichtige Steuer für eine Stadt oder eine Gemeinde, da sie konstant ins Finanzsäckerl fließt.

Wer nun denkt, dass Thema geht nur Immobilienbesitzer etwas an, der irrt sich leider. Die Steuer ist umlagefähig. Sprich: Der Vermieter kann sie in der Nebenkostenabrechnung auf seine Mieter umlegen. Steigt also diese Steuer, steigen damit auch unweigerlich die Kosten für Mietwohnungen.

Wohnhaus auf dem Land

Die Grundsteuer setzt sich aus drei Faktoren zusammen: Einheitswert, Steuermesszahl und Hebesatz.

Wie wird die Grundsteuer berechnet

Die Grundsteuer setzt sich aus drei Faktoren zusammen. Als Bemessungsgrundlage der Grundsteuer dient zunächst der Wert eines Grundstücks allein bzw. mit der bebauten Immobilie. Problem dabei – dieser sogenannte Einheitswert wurde zuletzt in den alten Bundesländern 1964 festgelegt. In den neuen Bundesländern liegt die Festlegung sogar noch länger zurück – hier gilt heute noch ein Einheitswert von 1935. Daher werden bei der Berechnung hier irrsinnig geringe Werte angenommen, die weit vom reellen Wert einer Immobilie abweichen.

Der Einheitswert ist jedoch nur der erste Teil, aus dem sich die Grundsteuer zusammensetzt. Bei der Berechnung kommt als zweiter Faktor die Art der Bauung (Einfamilienhaus, Doppelhaus oder Eigentumswohnung) zu tragen. Diese Punkte beeinflussen die sogenannte Steuermesszahl, die mit dem Einheitswert multipliziert wird. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag.

Zum Schluss der Berechnung muss dieser noch mit dem dritten Faktor, dem Hebesatz, multipliziert werden. Mit ihm bestimmt eine Gemeinde, wie hoch letztendlich bei ihr die Grundsteuer ausfällt. Der Hebesatz wird in Prozent ausgedrückt. So bedeutet ein Hebesatz von 250 %, dass der bisherige Wert unserer Rechnung noch mit 2,5 multipliziert werden muss.

Zusammengefasst bedeutet das:
Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz = jährliche Grundsteuer

In Hamburg mit einem Hebesatz von 540 Prozent (bundesweiter Durchschntt: 370 Prozent) ergibt sich daher für eine Eigentumswohnung mit dem Einheitswert von 50.000 Euro folgende Grundsteuer B:

  • 50.000 x 3,5 Promille (Steuermesszahl für Eigentumswohnungen)  = 175 Euro als Grundsteuermessbetrag.
  • Nun folgt noch die Multiplikation mit dem Hamburger Hebesatz von 540 Prozent also dem 5,4-Fachen: 175 Euro x 5,4 = 945 Euro.
  • Die jährliche Grundsteuer beträgt somit für die Hamburger Eigentumswohnung 945 Euro. Die Steuer wird dazu meisten in vier Raten vierteljährlich eingezogen.

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Urteil des Bundesverfassungsgerichts zur Grundsteuer

Anfang April 2018 entschied das Bundesverfassungsgericht, dass die bisherige Berechnung der Grundsteuer verfassungswidrig sei. In ihrem Urteil sahen die Verfassungsrichter die Bemessungsgrundlage -  also die schon lange veralteten Einheitswerte -  als "völlig überholt", wodurch es zu "gravierenden Ungleichbehandlungen" von Immobilienbesitzern käme. Nun hat der Gesetzgeber bis Ende 2019 Zeit, eine Neuregelung zu schaffen. Gelingt das nicht, darf die bestehende Regelung nicht mehr angewandt werden. 

Nie wieder Steuern auf seine Immobilien zahlen?

Grundsteuer: Einfamilienhaus

Es sollte sich jedoch kein Besitzer der 35 Millionen besteuerten Grundstücke und Immobilien zu früh über eine zukünftig kleinere Steuerlast freuen oder glauben, die Steuer sei ersatzlos gestrichen. Dass die bisherige Regelung kritisch ist, war schon länger bekannt. Daher wurden schon diverse Ideen für die Neuregelung getroffen. Lediglich unklar ist, welche es letztendlich werden wird, da sie im Detail unterschiedliche Vor- und Nachteile haben. Außerdem wird von vielen Seiten vermutet, dass es am Ende mehr Geld sein wird, das die Kommunen mit der Neuregelung einnehmen werden. Sprich: Für Mieter und Immobilien-Besitzer wird Wohnen sehr wahrscheinlich teurer als bisher.

Reform-Modelle für die Grundsteuer

Das Ende der heutigen Grundsteuer ist also absehbar. Doch wie geht es weiter? Zwei Modelle gelten momentan als heiße Folgekandidaten:

  • Das Kostenwertmodell
  • und eine reine Bodensteuer

Das Kostenwertmodell wird von vielen Bundesländern favorisiert. Bei ihm sollen die 35 Millionen Grundstücke und Immobilien einfach neu bewertet werden. Bei dem Modell werden Grundstückswert und Baukosten zusammengefasst. Das Alter der Immobilie senkt jedoch wieder den Wert. Vorteil hätten damit Besitzer alter Immobilien, während Neubauten teurer besteuert würden. Auch wären die Basiswerte plötzlich viel höher als vorher, so könnte das bei nicht ebenfalls angepassten Steuermesszahlen und Hebesätze schnell zu einer Vervielfachung der Steuersumme führen. Für den Einzelnen bedeutet das eine Verschlechterung von mehreren tausend Euro. Weiterer Nachteil: Eine Neubewertung kann sehr viel Zeit in Anspruch nehmen. Zeit, die eigentlich nicht da ist.

 

Grundsteuer: Mehrfamilienhaus

Bei dem Bodenwertmodell - auch Bodensteuer genannt - soll nur der Wert eines Grundstücks berücksichtig werden. Vorteil bei diesem Vorschlag: Ein unbebautes Grundstück wird genauso teuer besteuert wie ein bebautes. Es gäbe somit keinen Anreiz mehr, ein Grundstück brachliegen zu lassen und damit zu spekulieren. Das könnte die Bautätigkeit antreiben, was letztendlich zu sinkenden Immobilienpreisen und Mieten führt. Nachteil hätten jedoch Besitzer von großen Grundstücken – den klassischen Einfamilienhaus-Arealen.

Ganz egal für welches Model die Entscheidung fällt oder andere Ideen realisiert werden, noch braucht niemand Angst vor einer allzu baldigen Preissteigerung beim Wohnen haben. Auch wenn bis Ende 2019  - wie vom Bundesverfassungsgericht vorgegeben - ein neue Berechnung der Grundsteuer verabschiedet wird, greift sie nicht sofort. Bis Ende 2024 soll es eine Übergangsfrist zwischen alter und neuer Regelung geben.

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