Baugeld: 10 Tipps zur Finanzierung

Baugeld war nie günstiger – doch eine Hausfinanzierung erfodert einen kühlen Kopf und umsichtige Planung. Schließlich ist die eigene Immobilie oft die teuerste Anschaffung, die uns im Laufe unseres Lebens begegnet. Mit diesen zehn Tipps wird sie zum Erfolg.
Baugeld 2016

Informieren Sie sich über Baugeld, Beleihung, Jahreszins und die mögliche Entwicklung des Verkehrswertes nach 2016.

In diesem Artikel
1. Ist Wohneigentum eine verlässliche Altersvorsorge?
2. Welche Tilgungsrate ist sinnvoll?
3. Ermitteln Sie Ihre Ausgangssituation
4 . Vermeiden Sie Extravaganzen
5. Finden Sie eine vernünftige Lage
6. Vergleichen Sie möglichst viele Immobilienangebote
7. Machen Sie Schulden – aber die richtigen
8. Wählen Sie eine langfristige Finanzierung
9. Und der Zins für eine etwaige Restschuld?
10. Holen Sie sich mehrere Finanzierungsangebote

Sie planen einen Hausbau oder möchten eine Eigentumswohnung kaufen? Unser 10 Tipps zur Baufinanzierung helfen weiter:

1. Ist Wohneigentum eine verlässliche Altersvorsorge?

Der Kauf eigener vier Wände lohnt sich, wenn er günstiger ist als die Miete für vergleichbaren Wohnraum – so argumentieren Baufinanzierer. Doch wie lässt sich kaufen und mieten vergleichen? Und wie den immer noch extrem niedrigen Darlehenszins bestmöglich nutzen? Und daneben: Ist Wohneigentum tatsächlich die verlässlichste Altersvorsorge?

"Klar ist sie das", antwortet Thomas Hentschell, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. "Aber nur, wenn die Immobilie bei Renteneintritt schuldenfrei ist". Und genau dies sei bei zahlreichen Immobiliendarlehen quasi nicht zu machen.

"Banken locken angesicht der anhaltenden Niedrigzinsphase mit Finanzierungsangeboten, die beinahe zu schön sind, um wahr zu sein", so Hentschell. Diese "Lockangebote" beinhalteten dann ein Prozent Tilgung. Somit sei die zu leistende, monatliche Rate oft tatsächlich günstiger, als die Miete zuvor. Dass die erworbene Immobilie so aber erst nach 40 oder gar 50 Jahren abbezahlt sei - für den Laien oft erst auf den zweiten oder dritten Blick zu erkennen. Läuft die Finanzierung des Hauses oder der Eigentumswohnung aber über den Renteneintritt hinaus, sind die Rückzahlungsraten oft zu teuer, um daneben den gewünschten Lebensstandad halten zu können.

Noch dazu: Wohne man erstmal 30 Jahre in einer einst brandneuen Immobilie, sei die hiernach folglich auch 30 Jahre alt und müsse substantiell saniert werden. Kosten, die einzukalkulieren gelte, gibt der Verbraucherschützer zu bedenken.

Daher: Die anhaltende Niedrigzinsphase zum Kauf einer Immobilie nutzen - ja bitte. Damit der Vermögensaufbau per Haus- oder Wohnungskauf aber auf sicheren Beinen steht, müssen die Rahmenbedingungen stimmen. Es bedarf eines soliden Maßes an Eigenkapital (dazu in der Folge mehr), einer möglichst langen Kreditlaufzeit und einer disziplinierten monatlichen Tilgung des Darlehens.

2. Welche Tilgungsrate ist sinnvoll?

"Wir empfehlen mindestens zwei Prozent zu tilgen. Gern auch mehr", sagt der Experte. Alles, was der Kreditnehmer leisten könne, solle angesichts der derzeit niedrigen Zinsen in die Rückzahlung des Hauskredits fließen. "Wir legen Beratungssuchenden daneben gern ans Herz, einen variablen Tilgungssatz mit Kreditanbietern zu verhandeln", regt Hentschell an.

Sei ein Paar beispielsweise noch kinderlos beim Kauf der Immobilie, seien mitunter vier, fünf oder gar sechs Prozent Tilgung aus zwei Vollzeitgehältern durchaus zu stemmen. Kämen dann später Kinder - oder weniger positiv, Schicksalsschläge wie Unfälle oder Krankheiten - und einer der Partner reduziere seine Arbeitszeit oder pausiere für einige Monate oder Jahre, könne die Tilgung vorübergehend auf zwei Prozent sinken. "Das schafft ein maximales Maß an Flexibilität", sagt der Verbraucherschützer.

Und wenn schon kein variabler, regelmäßiger Tilgungssatz, dann bitte eine Sondertilgungsmöglichkeit im Darlehensvertrag festhalten. Bei den meisten Banken können Sie hiernach einmal im Jahr eine kostenlose Sondertilgung leisten, um schneller schuldenfrei zu werden und damit Zinsen zu sparen.

Die Höhe der Sondertilgungen wird prozentual von der Nettodarlehenssumme festgelegt, liegt aber bei den weitaus meisten Anbietern bei fünf Prozent. Beispiel: Haben Sie ein Immobiliendarlehen von 300.000 Euro aufgenommen, hätten Sie in der Folge jährlich das Recht 15.000 Euro abzutragen, ohne dass Ihre Bank Ihnen weitere Gebühren auferlegen darf.

Baugeld: 10 Tipps zur Finanzierung

Damit Sie auch das richtige Zuhause finden: Definieren Sie klar Ihre Ansprüche an die gewünschte Immobilie.

3. Ermitteln Sie Ihre Ausgangssituation

Bevor Sie anfangen zu suchen, legen Sie Ihre Auswahlkriterien und Ihr Budget fest: Wohnfläche und Raumwünsche, Ansprüche an die Architektur, Bauweise und Ausstattung, Entfernung zum Arbeitsplatz, zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Nahverkehr etc. Welche Wohnkosten können Sie zukünftig maximal tragen, ohne dabei auf Urlaube verzichten zu müssen oder die Autoreparatur nicht mehr bezahlen zu können? Wie viel Eigenkapital können Sie aufbringen?

Die Verbraucherzentralen empfehlen in Sachen Eigenkapital immer noch 20 Prozent der Kaufsumme plus der anfallenden Nebenkosten wie Notar, Grunderwerbssteuer und Makler. "Hat jemand beispielsweise nur 10 Prozent zur Verfügung, ansonsten aber einen konservativ durchdachten Finanzierungsplan zur Hand und ist sich der entsprechenden Risiken bewusst, so ist eine Finanzierung mit weniger Eigenkapital gerade in den teuren Metropolregionen für uns kein "No-Go"", beruhigt Hentschell. "Wir heben aber durchaus mahnend den Zeigefinger und rufen zu grioßer Tilgungsdisziplin auf, um das fehlende Anfangskapital auszugleichen."

4 . Vermeiden Sie Extravaganzen

Kaufen Sie keine unnötig große oder zu speziell ausgestattete Immobilie. Die aktuellen Minizinsen verlocken zum Kauf eines XXL-Eigenheims mit sehr individueller Architektur. Nutzen Sie den Zinsvorteil lieber, um von Anfang an mehr Geld zu sparen oder mehr Schulden zu tilgen. Außerdem kauft Ihnen später keiner lilafarbene Marmorböden und barocke Wasserhähne jemals wieder ab.

Baugeld: Gehen Sie beim Hausbau mit Bedacht vor.

Tilgen Sie lieber mehr, als in eine zu große Immobilie zu investieren.

5. Finden Sie eine vernünftige Lage

Meiden Sie Prestigelage oder eine Lage in Trendvierteln. Dort ist der Preis immer unangemessen hoch. Oft liegen zwischen einem überteuerten und einem preislich vernünftigen Standort nur wenige hundert Meter. Suchen Sie nicht die Trendlage von heute, sondern die von morgen.

Lassen Sie sich für den Traum vom Eigenheim nicht auf ein Leben als Pendler ein, wenn Ihnen die Zeit auf der Autobahn oder im Zug eigentlich zuwider ist. Bevor Sie für tägliche Anfahrten viel Lebenszeit und Geld opfern, bleiben Sie besser Mieter oder investieren in einen moderat höheren Immobilienpreis. Schließlich zahlen Pendler, besonders wenn Anfahrtswege über Stadt-, Kreis- oder gar Ländergrenzen hinweg bewältigt werden wollen, schnell mehrere hundert Euro monatlich für ihren Arbeitsweg. Geld, das auch in die Rückzahlung Ihres Immobiliendarlehens fließen könnte.

Fördergeld für Bauherren

Günstiges Baugeld von der Bank ist das eine. Der Staat fördert zusätzlich noch energieeffiziente Baumaßnahmen.

Von der KFW-Bankengruppe
Insgesamt bietet die Förderbank fünf Kredittypen für private Neubauprojekte. Allerdings: aufgrund der Niedrigzinsphase und durch ihre geringe Flexibilität haben die Angebote der KFW deutlich an Attraktivität eingebüßt. Daher: stets mit anderen Darlehensformen vergleichen: www.kfw.de

Baukindergeld
Seit 2018 fördert der Staat Familien mit Kindern, die eine gewisse Netto-Einkommensgrenze nicht überschreiten, über einen Zeitraum von zehn Jahren mit bis zu 12.000 Euro pro Kind. Für die Abwicklung der Zulage ist ebenfalls die staatliche Förderbank KfW zuständig. www.kfw.de

Von der BAFA
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle in Berlin fördert mit direkten Zuschüssen private Heizsysteme für erneuerbare Energien: www.bafa.de

Von den Gemeinden
Welche der 6.000 Bauförderungen im Bundesgebiet in Ihrem Fall gelten, erfahren Sie aus der Online-Datenbank: www.foerderdata.de

6. Vergleichen Sie möglichst viele Immobilienangebote

Je mehr Angebote Sie anfordern und vergleichen, desto eher finden Sie Ihr Goldstück. Unter allen Immobilien, die Ihre persönlichen Ansprüche in etwa erfüllen, gibt es immer die teuren, das preisliche Mittelfeld sowie die seltenen Einzelfälle, die außergewöhnlich günstig sind. Beim Ankauf lässt sich am effizientesten Geld sparen – die Mühe beim Suchen wird 
sich auf lange Sicht bezahlt machen.

7. Machen Sie Schulden – aber die richtigen

Haben wir Ihnen die Lust am Schuldenmachen im Verlaufe dieses Textes gründlich verdorben - dann möchten wir diesen Eindruck in der Folge etwas relativieren. Schulden für Konsumgüter 
wie eine Wohnungseinrichtung auf Pump oder der Autokredit ziehen Ihnen laufend Geld aus der Tasche.
 "Gute" Schulden wie bei einer Hausfinanzierung sparen jedoch künftig Wohnkosten und helfen, langfristig Vermögen aufzubauen - wenn die Finanzierung auf sicheren Beinen steht.

Übrigens: Man muss Immobilien, im Gegensatz zu Aktien, nicht erst verkaufen, um Wertsteigerungsgewinne zu erzielen – in seiner Immobilie kann man wohnen bleiben und sie eventuell nachbeleihen.

Baugeld:  Freude am Eigenheim

Wer richtig plant, hat lange Freude am neuen Eigenheim.

8. Wählen Sie eine langfristige Finanzierung

Das Wichtigste: Sichern Sie sich die aktuellen Niedrigstzinsen möglichst lange, also für 15 Jahre oder besser noch länger. Wählen Sie ein klassisches Annuitätendarlehen, also ein Tilgungsdarlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen. Ganz auf Nummer sicher gehen Sie mit einem Volltilgerdarlehen. Am Ende der Zinsbindungsfrist sind Sie schuldenfrei und müssen sich keine Sorgen um das Kapitalmarktniveau bei einer Anschlussfinanzierung machen.

Ein Tipp aus vergangenen Jahren, nämlich auf die Inflation und damit steigende Preise setzen, um bei der Rückzahlung des Hauskredits eine höhere Rendite zu erzielen, ist laut Verbraucherzentrale nicht zu empfehlen. Danach sollte die Inflationsrate und steigende Preise für den Kreditnehmer arbeiten, während letzterer bloß nicht zu schnell tilgte - schließlich sinke die "echte" Schuld des Darlehens so automatisch und ohne Zutun des Schuldners.

"Wir hatten seit 2011 keine nennenswerte Inflation, sondern gehen von sehr moderaten 2 Prozent aus", so Hentschell. Das sei keine echte Größe. "Tilgen Sie schnell und regelmäßig. Damit sind Sie besser beraten", appeliert der Verbraucherschützer.

9. Und der Zins für eine etwaige Restschuld?

Grundsätzlich: Wenn Sie sich an die Empfehlung halten, auf mindestens 15 Jahren zu finanzieren und jenseits der zwei Prozent zu tilgen, sollten Sie nicht zu früh von gestiegenen Zinsen überrascht werden.

Allerdings: Wer jetzt ein Darlehen mit einen Zinssatz von ca. eineinhalb Prozent abschließt sollte wissen, dass der durchschnittliche Zinssatz der vergangenen 25 Jahre bei rund sechs Prozent lag. Wie lange die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank anhält ist nicht verlässlich vorauszusehen - somit könnte Ihre Anschlussfinanzierung später durchaus teurer werden.

Nochmal: Lieber jetzt so viel wie möglich tilgen. Spätestens, wenn die Darlehenszinsen wieder steigen, freuen Sie sich über jeden bereits zurückgezahlten Euro, den Sie dann nicht teurer anschlussfinanzieren müssen.

10. Holen Sie sich mehrere Finanzierungsangebote

Auch wenn es der bequemste Weg wäre, direkt über Ihre Hausbank zu finanzieren, sollten Sie zumindest ein, zwei weitere Angebote einholen, um herauszufinden, wer die fairsten Konditionen bietet. Auch eine kleine Zinsersparnis von 0,1 % pro Jahr macht bei langen Laufzeiten einen riesen Unterschied.

Wer nicht bei verschiedenen Banken vorstellig werden möchte, kann sich an Finanzdienstleister wie Interhyp oder Dr. Klein wenden. Die Ambieter vereinbaren unverbindliche Beratungstermine und erstellen individuelle Darlehensangebote mit verschiedenen Kreditgebern. Das Geschäftsmodell der Dienstleister: Unterschreiben Sie einen Darlehensvertrag, fließt die Provision an das vermittelnde Unternehmen. Die zuvor geleistete Beratung gilt gemeinhin als solide.

Wer jedoch auf Nummer sicher gehen möchte, kann sich beispielsweise an Thomas Hentschell und seine Kollegen aus den Verbraucherzentralen der Länder wenden oder einen Termin bei einem unabhängigen Honorar-Finanzberater vereinbaren, um den persönlichen Finanzstatus oder einen bereits vorliegenden Darlehensvertrag zu besprechen.