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Baugeld: 10 Tipps zur Finanzierung

Baugeld war nie günstiger – was liegt da näher, als in Wohneigentum zu investieren? Wie man das am besten macht, weiß Immobilienexperte Michael A. Peter und nennt 10 Punkte, die es zu beachten gilt.
Baugeld 2016

Informieren Sie sich über Baugeld, Beleihung, Jahreszins und die mögliche Entwicklung des Verkehrswertes nach 2016.

In diesem Artikel
1. Kaufen Sie, wenn mieten teurer wäre
2. Rechnen Sie eine Tilgung mit ein

3. Ermitteln Sie Ihre Ausgangssituation
4 . Vermeiden Sie Extravaganzen
5. Finden Sie eine vernünftige Lage
6. Vergleichen Sie möglichst viele Immobilienangebote
7. Machen Sie Schulden – aber die richtigen
8. Wählen Sie eine langfristige Finanzierung
9. Haben Sie keine Angst vor steigenden Zinsen
10. Holen Sie sich mehrere Finanzierungsangebote

Sie planen einen Hausbau oder möchten eine Eigentumswohnung kaufen? Unser 10 Tipps zur Baufinanzierung helfen weiter:

1. Kaufen Sie, wenn mieten teurer wäre

Der Kauf eigener vier Wände lohnt sich, wenn er günstiger ist als die Miete für vergleichbaren Wohnraum – zumindest auf mittlere und
 lange Sicht. Angesichts der extrem niedrigen Darlehenszinsen trifft
 dies in der Mehrheit der Fälle momentan sogar schon ab dem Tag des Ankaufs zu.

Eine Beispielrechnung: Nehmen wir an, Sie bezahlen für eine 100-Quadratmeter-Wohnung bisher eine Monatsmiete von 880 Euro netto kalt. Nun entscheiden Sie sich für den Kauf einer gleich großen Eigentumswohnung für 300.000 Euro, einschließlich der Kaufnebenkosten. Ihr Eigenkapital beträgt 50.000 Euro, das Darlehen 250.000 Euro. Bei 2 % Zinsen bezahlen Sie anfänglich 5.000 Euro Zinsen pro Jahr. Das sind 417 Euro im Monat. Für Instandhaltung und Hausverwalter kommen jeden Monat rund 150 Euro hinzu. Zinsen und sonstige Kosten summieren sich also auf insgesamt 567 Euro monatlich, was im Vergleich zur bisherigen Miete eine Ersparnis von 313 Euro/Monat bringt bzw. 3.756 Euro im Jahr.

Bezogen auf das investierte Eigenkapital von 50.000 Euro erzielen Sie als Häuslebauer somit eine stattliche Rendite von 7,5 % pro Jahr – steuerfrei. Würden Sie stattdessen Mieter bleiben und Ihr Eigenkapital auf dem Sparkonto anlegen, bekämen Sie 1 % Zinsen, die Sie hingegen noch versteuern müssten.

2. Rechnen Sie eine Tilgung mit ein


Bei Miete und Zinsen handelt es sich um echte Kosten, für Tilgung eingesetztes Geld ist jedoch eine Art Ratensparplan: Ihre Darlehensschuld sinkt, gleichzeitig wächst Ihr Nettovermögen. Eine anfängliche Tilgung von 2 % im Jahr bringt im vorigen Beispiel eine weitere Ausgabenposition von 417 Euro pro Monat. Ihre Gesamtbelastung als Eigenheimkäufer wächst dadurch zwar auf monatlich 984 Euro, während der Mieter nur 880 Euro aufbringen muss. Allerdings bleibt Ihre Belastung 15 Jahre stabil, während die Miete sicher steigen wird. Außerdem bauen Sie mit Ihren Wohnkosten Vermögen auf, als Mieter nicht.

Baugeld: 10 Tipps zur Finanzierung

Damit Sie auch das richtige Zuhause finden: Definieren Sie klar Ihre Ansprüche an die gewünschte Immobilie.

3. Ermitteln Sie Ihre Ausgangssituation

Bevor Sie anfangen zu suchen, legen Sie Ihre Auswahlkriterien und Ihr Budget fest: Wohnfläche und Raumwünsche, Ansprüche an die Architektur, Bauweise und Ausstattung, Entfernung zum Arbeitsplatz, zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Nahverkehr etc. Wie viel Eigenkapital können Sie aufbringen? Wie hoch ist Ihre aktuelle Monatsmiete, welche Wohnkosten können Sie zukünftig maximal tragen?

4 . Vermeiden Sie Extravaganzen

Kaufen Sie keine unnötig große oder zu speziell ausgestattete Immobilie. Die aktuellen Minizinsen verlocken zum Kauf eines XXL-Eigenheims mit sehr individueller Architektur. Nutzen Sie den Zinsvorteil lieber, um im Vergleich zur bisherigen Miete von Anfang an mehr Geld zu sparen oder mehr Schulden zu tilgen. Außerdem kauft Ihnen später keiner lilafarbene Marmorböden und barocke Wasserhähne jemals wieder ab.

Baugeld: Gehen Sie beim Hausbau mit Bedacht vor.

Tilgen Sie lieber mehr, als in eine zu große Immobilie zu investieren.

5. Finden Sie eine vernünftige Lage

Meiden Sie Prestigelage oder eine Lage in Trendvierteln. Dort ist der Preis immer unangemessen hoch. Oft liegen zwischen einem überteuerten und einem preislich vernünftigen Standort nur wenige hundert Meter. Suchen Sie nicht die Trendlage von heute, sondern die von morgen. Lassen Sie sich für den Traum vom Eigenheim nicht auf ein Leben als Pendler ein. Bevor Sie für tägliche Anfahrten viel Lebenszeit und Geld opfern, bleiben Sie besser Mieter oder investieren in einen höheren Immobilienpreis. Mit 250 Euro monatlicher Fahrkostenersparnis können Sie, bei 2 % Zinsen und 2 % Tilgung, einen um 75.000 Euro höheren Kaufpreis finanzieren.

Fördergeld für Bauherren

Günstiges Baugeld von der Bank ist das eine. Der Staat fördert zusätzlich noch energieeffiziente Baumaßnahmen.

Von der KFW-Bankengruppe
Insgesamt bietet die Förderbank fünf Kredittypen für private Neubauprojekte: www.kfw.de

Von der BAFA
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle in Berlin fördert mit direkten Zuschüssen private Heizsysteme für erneuerbare Energien: www.bafa.de

Von den Gemeinden
Welche der 6.000 Bauförderungen im Bundesgebiet in Ihrem Fall gelten, erfahren Sie aus der Online-Datenbank: www.foerderdata.de

Von den Bundesländern
Die Förderbanken der Länder gewähren unterschiedliche Zuschüsse z. B. für Gründächer, Pelletheizungen oder Blockheizkraftwerke: www.progres.nrw.de

6. Vergleichen Sie möglichst viele Immobilienangebote

Je mehr Angebote Sie anfordern und vergleichen, desto eher finden Sie Ihr Goldstück. Unter allen Immobilien, die Ihre persönlichen Ansprüche in etwa erfüllen, gibt es immer die teuren, das preisliche Mittelfeld sowie die seltenen Einzelfälle, die außergewöhnlich günstig sind. Beim Ankauf lässt sich am effizientesten Geld sparen – die Mühe beim Suchen wird 
sich auf lange Sicht bezahlt machen.

7. Machen Sie Schulden – aber die richtigen

Schulden für Konsumgüter 
ziehen Ihnen laufend Geld aus der Tasche.
 "Gute" Schulden wie bei einer Hausfinanzierung sparen jedoch Wohnkosten und sind der beste Schutz gegen Inflation. Deshalb tilgen Sie nicht zu schnell: 
2 % anfängliche Tilgung reichen aus, um
nach 15 Jahren Laufzeit kein Problem mit
 gestiegenen Zinsen zu haben (s. Tipp 9).

Dank der "guten" Schulden werden Sie in Zeiten der Inflation nicht nur vor Kaufkraftverlusten bewahrt, sondern Sie gewinnen sogar an realem Vermögen hinzu. Beispiel: Nehmen wir an, alle Preise, auch die von Immobilien, verdoppeln sich in den 15 Jahren nach Ihrem Wohnungskauf. In derselben Zeitspanne wird Ihre ursprüngliche Darlehensschuld durch Tilgung von 250.000 Euro auf ca. 164.000 Euro schrumpfen. Zusammen mit Ihren 50.000 Euro Eigenkapital stecken also noch ca. 214.000 Euro Kapital in Ihrer Wohnung. Der inflationär gestiegene Nominalwert Ihrer Immobilie wird dann aber bei rund 600.000 Euro liegen. Sollten Sie verkaufen, blieben dann stolze 386.000 Euro für Sie übrig – steuerfrei. Somit wird Ihr Eigenkapital von 50.000 Euro mithilfe der Beleihung auf über das Siebenfache nach oben gehebelt, obwohl sich die Preise durch Inflation "nur" verdoppelt haben.

Übrigens: Man muss Immobilien, im Gegensatz zu Aktien, nicht erst verkaufen, um Wertsteigerungsgewinne zu erzielen – in seiner Immobilie kann man wohnen bleiben und sie eventuell nachbeleihen.

Baugeld:  Freude am Eigenheim

Wer richtig plant, hat lange Freude am neuen Eigenheim.

8. Wählen Sie eine langfristige Finanzierung

Das Wichtigste: Sichern Sie sich die aktuellen Niedrigstzinsen möglichst lange, also für 15 Jahre oder länger. Setzen Sie etwa 20 % Eigenkapital ein. Sollten Sie ein ungewöhnlich preisgünstiges Objekt finden, kann es auch weniger sein. Wählen Sie ein klassisches Annuitätendarlehen, Tilgung 2 %. Nicht mehr, weil Ihre Rendite umso höher ausfällt, je höher Ihre Schulden im Falle der früher oder später eintreffenden Inflation noch sind. Nicht weniger, weil Sie einen gewissen Tilgungsumfang benötigen, um bei einer Anschlussfinanzierung nicht in Schwierigkeiten zu geraten. Falls Sie mehrere Darlehen aufnehmen, z. B. Förderdarlehen, achten Sie auf übereinstimmende Laufzeiten, sonst drohen bei Verkauf bzw. Umschuldungen Vorfälligkeitsentschädigungen.

9. Haben Sie keine Angst vor steigenden Zinsen

Wenn Sie sich an die Empfehlung halten, auf mindestens 15 Jahren zu finanzieren, laufen Sie keine Gefahr, zu früh von gestiegenen Zinsen überrascht zu werden. Nach 15 Jahren haben Sie Ihre Restschulden durch Tilgung ausreichend verringert, um auch mit großen Zinssteigerungen leben zu können; besonders, wenn man berücksichtigt, dass bis dahin die Mieten ein gutes Stück höher liegen werden. Denn erst wenn Ihre monatliche Belastung ab dem Jahr 16 über der vergleichbaren Miete läge, würden Sie schlechter als der Mieter dastehen.

10. Holen Sie sich mehrere Finanzierungsangebote

Auch wenn es der bequemste Weg wäre, direkt über Ihre Hausbank zu finanzieren, sollten Sie zumindest ein, zwei weitere Angebote einholen, um herauszufinden, wer die fairsten Konditionen bietet. Auch eine kleine Zinsersparnis von 0,2 % pro Jahr macht bei langen Laufzeiten einen Riesenunterschied.

Noch mehr Tipps

Buch "Das 1x1 der Immobilieninvestition"

Weitere hilfreiche Tipps des Expertens Michael A. Peter finden Sie in:
"Das 1 x 1 der Immobilieninvestition"
(270 Seiten, 29,90 Euro)
www.immoeinmaleins.de