CROSSMEDIA
WERBEPARTNER

Erbbaurecht: Grundstück auf Zeit

Angesichts stetig steigender Grundstückspreise wird für viele der Traum vom eigenen Haus zunehmend unrealistischer. Eine mögliche Lösung: das Erbbaurecht. Einfach das Grundstück mieten, statt kaufen. Was dahinter steckt.
Wohnhaus auf dem Land
In diesem Artikel
Erbbaurecht – was ist das?
ErbbauRG – die gesetzliche Regelung
Pro und Contra beim Erbbaurecht
Besteht die Möglichkeit der vorzeitigen Vertragsbeendigung?
Das Erbbaurecht endet – was nun?
Grunderwerbssteuer

Blickt man auf die Entwicklung der Grundstückspreise in den letzten Jahren, kann einem schon mal schummrig vor den Augen werden. Vor allem, wenn es um Bauflächen in Großstädten wie Hamburg, Berlin, Köln oder München geht. Warum also nicht einfach ein Areal "mieten", anstatt es für teuer Geld selber kaufen?! Das Erbbaurecht macht’s möglich.

Erbbaurecht – was ist das?

Als Erbbaurecht, bis 2007 in der Erbbaurechtsverordnung geregelt und heute im Erbbaurechtsgesetz, bezeichnet man die rechtmäßige Möglichkeit, auf fremdem Boden bauen zu können. Ganz konkret bedeutet das: Anstatt viel Geld für den Kauf eines Grundstücks auszugeben, pachten Sie einfach die Fläche, auf der Sie ihr eigenes Bauwerk errichten wollen, beziehungsweise ein bereits errichtetes Bauwerk steht.

Das Erbbaurecht gilt im Normalfall zwischen 75 und 99 Jahren, in denen der Erbbaurechtsnehmer die auf dem Anwesen befindliche Immobilie vermieten, vererben oder (unter Vorbehalt) auch verkaufen kann. Kurzum: Er hat ähnliche Rechte wie ein Grundstückseigentümer. Als Erbbaurechtsgeber fungieren häufig Stiftungen, Kommunen und Kirchen. Für die Bereitstellung der Fläche erhalten diese dann jährlich zwischen drei und sechs Prozent des Grundstückswerts – den sogenannten Erbbauzins. Neben der notariellen Vertragsbeurkundung sowie einem Eintrag ins Grundbuch, wie beim normalen Grundstückskauf auch, wird beim Erbbaurecht noch zusätzlich ein Erbbaugrundbuch, beziehungsweise ein Erbbaugrundbuchblatt angelegt.

Erbbaurecht: Grundstück auf Zeit

Erbbaurecht: Warum die Baufläche fürs eigene Haus nicht einfach pachten?

ErbbauRG – die gesetzliche Regelung

Das Erbbaurecht liegt den rechtmäßigen Regelungen des Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) zugrunde. Schwierig daran: Nicht alles, was sich in der Praxis als relevant erweist, wird darin auch bis ins letzte Detail geklärt. Gesonderte Vertragsvereinbarungen sind somit nicht nur sinnvoll, sondern ausdrücklich empfohlen, um Streitpotenzial und eventuelle Unklarheiten frühzeitig aus dem Weg zu räumen.

Pro und Contra beim Erbbaurecht

Die Vorteile beim Erbbaurecht liegen auf der Hand: Wem die nötigen Mittel und/oder Sicherheiten fehlen, eine Baufläche käuflich zu erwerben, der braucht seinen Traum vom Eigenheim noch lange nicht aufgeben. Mit einer monatlichen Pacht halten zukünftige Hausbesitzer ihre finanziellen Belastungen im Rahmen und müssen sich keine Gedanken über die horrende Entwicklung der Preise machen, die für Grundstücke aufgerufenen werden.

Allerdings hat, wie so oft, auch diese Medaille zwei Seiten. Der augenscheinlichste Nachteil für Erbbaurechtsnehmer: Auf fremdem Grund errichtete Häuser sind nicht so begehrt und erzielen beim Verkauf häufig einen niedrigeren Preis. Auch ist es beim Erbbaurecht üblich, dass sich beide Seiten vertraglich ein Vorkaufsrecht einräumen lassen. Die eigenen Handlungsspielräume sind so natürlich deutlich eingeschränkt. Achten Sie zudem unbedingt darauf, dass der Ihnen vorliegende Kontrakt keine Ankaufspflicht beinhaltet. Mit ihr kann der Verpächter den Hausbesitzer dazu drängen, das Anwesen zu kaufen. Zu guter Letzt richtet sich der Erbbauzins nach der Entwicklung der Lebenshaltungskosten, auch Verbraucherpreisindex genannt. Steigt dieser an, was in den letzten fünfundzwanzig Jahren immer der Fall war, wird auch der Zins nach und nach höher.

Erbbaurecht: Grundstück auf Zeit

Die Entwicklung der Grundstückspreise machen Erbbaurecht zu einer interessanten Alternative

Besteht die Möglichkeit der vorzeitigen Vertragsbeendigung?

Die vorzeitige Kündigung des Vertrags ist für sämtliche Erbbauberechtigte ausgeschlossen. Doch wir alle wissen: Ausnahmen bestätigen die Regel. Beim Erbbaurecht heißt die: Heimfall. Als Heimfall bezeichnet man Dinge, die die vorzeitige Rückgabe des Erbbaugrundstücks nach sich ziehen können. Darunter fällt zum Beispiel die Verwahrlosung des Anwesens, vertragswidriges Verhalten, ausbleibende Erbbauzinszahlungen oder die Insolvenz des Erbbaurechtsnehmers.

Das Erbbaurecht endet – was nun?

Grundsätzlich gilt: Läuft die Vereinbarung aus, geht das Grundstück wieder zu hundert Prozent an den Erbbaurechtsgeber zurück. Für das drauf befindliche Objekt fällt eine Entschädigung von mindestens zwei Drittel des Bauwerts an – soweit die Theorie. Nicht selten hat der Eigentümer des Anwesens allerdings überhaupt kein Interesse an der Übernahme des Bauwerks. Die Folge: ein neuer Kontrakt wird abgeschlossen. Auch der Verkauf des Grundstücks an den Erbbaurechtsnehmer ist denkbar. Unser Tipp: Spielen Sie unbedingt frühzeitig sämtliche Szenarien für sich durch, um keine böse Überraschung zu erleben.

Erbbaurecht: Grundstück auf Zeit

Wer sich frühzeitig Gedanken über die Zukunft macht, hat später nicht das Nachsehen

Grunderwerbssteuer

Eine Frage, die sich für viele immer wieder aufs Neue stellt, lautet: Bin ich beim Erbbaurecht zur Zahlung der Grunderwerbssteuer verpflichtet? Die Antwort: Ja. Zwar wird das Grundstück in diesem Fall nur "gemietet", das Nutzungsrecht liegt trotzdem einhundertprozentig beim Erbbaurechtsnehmer, wodurch die Zahlung der Grundsteuer unumgänglich wird. Berechnungsgrundlagen sind der jährliche Erbbauzins, ein Vervielfältiger sowie der gültige Steuersatz im jeweiligen Bundesland.

Weitere Themen: