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Kaufvertrag - auf diese Punkte sollten Sie achten

Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder des eigenen Hause spielt der Kaufvertrag eine Schlüsselrolle. Erfahren Sie, was beim Vertrag rund um den Immobilienkauf zu beachten gilt.
Kaufvertrag mit Unterschrift

Ein wichtiger Punkt beim Immobilienkauf: die Unterschrift unter dem Kaufvertrag.

In diesem Artikel
Wichtig beim Kaufvertrag: Bereiten Sie sich gut vor
Die wichtigsten Punkte im Kaufvertrag
So wird der Kauf mit Kaufvertrag vollzogen
Das sollten Sie beim Kaufvertrag außerdem beachten

Vor dem Erwerb einer neuen Immobilie steht stets der Kaufvertrag. Er ist auch keine lästige Kleinigkeit beim Kauf, sondern ein großer Schritt – schließlich geht es nicht nur um eine Menge Geld, sondern beim neuen Zuhause auch darum, wo und wie Sie die nächsten Jahre Ihres Lebens verbringen. Umso wichtiger ist es, sorgfältig vorzugehen und den Kaufvertrag in allen Details genau zu kennen.

Im Kaufvertrag verpflichtet sich die eine Partei, ihr bisheriges Eigentum zu übertragen; die andere Partei verpflichtet sich, dieses zu erwerben. Im Unterschied zum Mietvertrag regelt der Kaufvertrag also kein dauerhaftes Verhältnis zwei Parteien zueinander, sondern besiegelt einen einmaligen Vorgang. Im besten Fall verschwindet er danach für Jahre im Aktenordner. Da der Vertrag die verkaufte Immobilie mit ihren Eigenheiten exakt definiert, ist dieser einmalige Akt umso wichtiger und Sie sollten genau wissen, was Sie unterschreiben.

Wichtig beim Kaufvertrag: Bereiten Sie sich gut vor

Damit Immobilien rechtskräftig von einem Eigentümer auf den anderen übergehen, verlangt das deutsche Recht einen notariell beglaubigten Kaufvertrag, den beide Seiten unterschreiben. In aller Regel übernimmt der Notar die Ausgestaltung des Vertrages. Da der Käufer üblicherweise die Notarkosten trägt, kann er einen Notar vorschlagen. Endgültig vollzogen ist der Kauf mit dem Eintrag des neuen Eigentümers im Grundbuch.

Wie wichtig es ist, den Inhalt des Kaufvertrages genau zu kennen, hat auch der Gesetzgeber erkannt: Notare sind seit einigen Jahren rechtlich verpflichtet, den ausgearbeiteten Vertrag den beteiligten Parteien mindestens 14 Tage vor Unterzeichnung zukommen zu lassen. Diese Zeit sollten Sie sich nehmen, um den Vertrag genau zu studieren und, wenn nötig, von einem Dritten – am besten einen Rechtsanwalt - prüfen zu lassen. Sollte der Notar diese Frist nicht einhalten, bestehen Sie darauf, dass Sie die Zeit bekommen, die Ihnen zusteht – im Zweifelsfall verschieben Sie lieber den Termin, als dass Sie den Kaufvertrag überstürzt unterschreiben.

Die wichtigsten Punkte im Kaufvertrag

Beteiligte Parteien
Beide Vertragspartner, also Käufer und Verkäufer, werden im Kaufvertrag namentlich aufgeführt. Diese müssen nicht zwangsläufig natürliche Personen sein – auch juristische Personen, Erbengemeinschaften oder Unternehmen können eine Immobilie kaufen oder verkaufen.

Bestimmung der Verkaufssache
Hier wird festgelegt, was genau verkauft wird. Diesen Abschnitt kann man daher gar nicht gründlich genug lesen. Beschrieben wird die Verkaufssache, also das Haus oder das Grundstück, über den entsprechenden Eintrag im Grundbuch. Bei Wohnungen dagegen bezieht sich die Definition auf die sogenannte Teilungserklärung der Wohnanlage, die die Aufteilung der einzelnen Wohnungen und der dazugehörigen Flächen und Nutzungsrechte festlegt.

In beiden Fällen sollte man diesen Abschnitt besonders genau prüfen, da mit dem Grundbucheintrag Hypotheken oder besondere Nutzungsrechte verbunden sein können (sog. Dienstbarkeiten), etwa das Recht des Nachbarn, die Auffahrt mitzubenutzen. Auch bei Eigentumswohnungen ist es wichtig zu wissen, ob bestimmte Flächen – etwa Garten oder Terrasse – tatsächlich zur Wohnung gehören oder nur ein Nutzungsrecht mit dem Kauf verbunden ist.

Eintragung und Vormerkung im Grundbuch
Endgültig vollzogen ist der Kauf, wenn der Käufer im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist (s. u.). Die rechtliche Übertragung mit allen nötigen Schritten, die sogenannte Auflassung, übernimmt üblicherweise der Notar. Dafür wird ihm im Kaufvertrag eine Vollmacht erteilt.

Kaufvertrag: Altbau

Eine Immobilie sicher kaufen: Lassen Sie den Kaufvertrag vom Experten prüfen.

Gewährleistung
Ob schicker Neubau oder Altbauwohnung: Mängel am Bau gehören zu den häufigsten Streitpunkten nach dem Immobilienkauf. Um so wichtiger ist es, diesen Punkt im Kaufvertrag eindeutig zu regeln. Beim Kauf einer neuen Immobilie ist der künftige Besitzer auf der sicheren Seite: Der Verkäufer – meist der Bauträger – ist gesetzlich verpflichtet, eine Gewährleistung von fünf Jahren zu gewähren.

Bei gebrauchten Immobilen gibt der Verkäufer üblicherweise keine Gewährleistung, da das Risiko sonst kaum zu kalkulieren wäre. Allerdings ist er verpflichtet, den Käufer über sämtliche ihm bekannten Mängel zu informieren. Verschweigt er einen Mangel, muss er dafür für drei Jahre ab dessen Entdeckung haften – allerdings liegt es am neuen Eigentümer, dem Vorbesitzer nachzuweisen, dass dieser den Mangel gekannt haben muss. Da das kaum möglich ist, sollte man die Immobilie vor dem Kauf in jedem Fall von einem Sachverständigen begutachten lassen.

Übergabetermin im Kaufvertrag
Auch der Termin für die Schlüsselübergabe wird im Kaufvertrag geregelt, um sicherzustellen, dass der neue Eigentümer die Immobilie tatsächlich nutzen kann, sobald sie ihm gehört. Typischerweise wird die Wohnung oder das Haus übergeben, sobald der Kaufpreis bezahlt wurde. In manchen Fällen einigen sich Käufer und Verkäufer auf einen individuellen Termin, um Renovierungsarbeiten zu erleichtern oder dem Vorbesitzer mehr Zeit zum Auszug zu lassen. In jedem Fall sollte dieser Termin jedoch vertraglich festgehalten werden.

So wird der Kauf mit Kaufvertrag vollzogen

1. Unterzeichnung beim Notar
Das deutsche Recht schreibt vor, dass der Kaufvertrag von einem Notar beglaubigt und beurkundet wird. Dieser ist als neutrale Instanz verpflichtet, beide Parteien über den Vertrag aufzuklären, und haftet für dessen Inhalt. Im Vertrag wird dem Notar üblicherweise die Vollmacht erteilt, die nächsten Schritte zur rechtlichen Übertragung der Immobilie zu unternehmen. Der Käufer bekommt von diesem eher bürokratisch-trockenen Vorgang nicht viel mit – sofern es keine Probleme gibt.

2. Vormerkung im Grundbuch
Der eigentliche Verkaufsvorgang erfolgt in zwei Schritten, um Käufer und Verkäufer abzusichern. Ist der Vertrag unterzeichnet, veranlasst der Notar für den Käufer eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Damit kann die Immobilie nicht mehr anderweitig verkauft werden, außerdem ist sie damit dem Zugriff eventueller Gläubiger entzogen und kann vom Vorbesitzer nicht mehr belastet werden. Bis der Kaufpreis bezahlt ist, ist die Immobilie somit verbindlich reserviert.

3. Prüfung von Vorkaufsrecht und Grundpfandrecht
Im Auftrag des Käufers sorgt der Notar dafür, dass alle Voraussetzungen für die Übertragung des Besitzes erfüllt werden: Er stellt sicher, dass die Gemeinde auf ein eventuelles Vorkaufsrecht verzichtet, holt sämtliche Genehmigungen der Kommune oder der Hausverwaltung ein und prüft, ob auf dem Grundstück Lasten des Verkäufers eingetragen sind, etwa ein Grundpfandrecht (Hypothek).

4. Bezahlung und Grundbucheintrag
Sind alle Fragen geklärt und der Käufer hat den vereinbarten Kaufpreis bezahlt, wird als letzter Schritt der eigentliche Grundbucheintrag vorgenommen: Der Käufer wird als neuer Besitzer der Immobilie eingetragen. Der Schlüsselübergabe steht damit nichts mehr im Wege.

Das sollten Sie beim Kaufvertrag außerdem beachten

Der Energieausweis ist Pflicht
Die Energieeinsparverordung des Bundes verlangt, dass dem Kaufinteressenten ein sogenannter Energieausweis vorgelegt wird. Er beziffert den Energiebedarf der Immobilie und weist ihr eine Energieeffizienzklasse von A+ bis H zu. Während der Energieausweis früher nur auf Verlangen des Käufers erstellt werden musste, ist seine Vorlage seit Mai 2014 in jedem Fall Pflicht. Das Gesetz verlangt, dass die Energiewerte schon in der Immobilienanzeige genannt werden und der Energeiausweis bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt wird. Beim Vertragsabschluss muss dem Käufer ein Exemplar oder eine Kopie des Ausweises ausgestellt werden. Wird kein gültiger Energieausweis vorgelegt oder fehlen wichtige Daten, drohen Bußgelder von bis zu 15.000 Euro. Ausgenommen von der Energieausweis-Pflicht sind lediglich denkmalgeschützte Gebäude sowie Immobilien mit einer Nutzfläche von weniger als 50m².

Kaufvertrag - auf diese Punkte sollten Sie achten

Der Energieausweis gibt erste Anhaltspunkte, wie es um die Energieeffizienz eines Hauses steht.

Darauf sollten Sie als Verkäufer achten
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen wollen und einen Käufer gefunden haben, besteht das größte Risiko darin, dass dieser nicht oder nicht rechtzeitig bezahlt, obwohl er sich im Kaufvertrag dazu verpflichtet hat. Dieses Risiko kann man niemals völlig ausschließen, aber man kann es minimieren, indem der Käufer eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank vorlegt.

Ein weiteres Risiko für Verkäufer sind spätere Klagen des neuen Besitzers, wenn dieser Mängel entdeckt, die beim Kauf nicht genannt wurden, und Ihnen nachweist, dass diese bekannt gewesen sein müssen. Es liegt daher auch im Interesse des Verkäufers, das Haus oder die Wohnung vor dem Verkauf von einem Sachverständigen begutachten zu lassen.

Was ist bei vermieteten Immobilien zu beachten?
Wenn Sie eine vermietete Immobilie kaufen, sei es als Wertanlage oder um später selbst darin zu wohnen, übernehmen Sie automatisch den bestehenden Mietvertrag. Diesen sollten Sie daher besonders gründlich prüfen. Leider gehen auch bestehende Streitigkeiten auf den neuen Besitzer über – ganz gleich, ob es um ausstehende Mieten, erteilte Zusagen des Vorbesitzers oder die Beseitigung von Mängeln geht. Denn der Eigentümerwechsel hat keinen Einfluss auf das Mietverhältnis, für den Mieter bleibt alles beim Alten. Hat der Vorbesitzer jedoch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen, wird diese mit dem Verkauf unwirksam; wollen Sie als neuer Besitzer ebenfalls dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen, gilt dafür die volle Kündigungsfrist.

Wichtig: Rechtlich gesehen werden Sie erst mit der Änderung des Grundbucheintrages zum neuen Vermieter und haben auch erst ab diesem Zeitpunkt Anspruch auf Mietzahlungen.

Sollten jedoch alle Punkte des Kaufvertrages erfüllt und die entsprechenden Formalien vom Notar erfolgt sein, steht dem Einzug in die neu erworbene Immobilie in vertraglicher Hinsicht nichts mehr im Weg.

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