Mieterhöhung: Vergleichsmiete, Staffelmiete oder Indexmiete

Kein Mieter freut sich drüber, trotzdem trudelt sie in regelmäßigen Abständen immer wieder ins Haus: die Mieterhöhung. Mit unserem Ratgeber können Sie schnell und unkompliziert prüfen, ob Sie zur Zahlung der neuen Erhöhung verpflichtet sind.

Mieterhöhungsmöglichkeiten bei Wohnraummietverhältnissen

Mieterhöhungen unterliegen dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), können also nicht willkürlich angehoben werden. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen

Doch worin liegt genau der Unterschied? Wir erklären’s!

Ortsübliche Vergleichsmiete: Mietspiegel als Grundlage

Als ortsübliche Vergleichsmiete bezeichnet man die Vergütung, die für vergleichbaren Wohnraum in einer bestimmten Region die letzten vier Jahre durchschnittlich gezahlt wurde. Der Vermieter muss bei jeder Mieterhöhung eine Begründung angeben. Grundlage hierfür können sein:

Beruft sich der Vermieter auf Minimum drei Vergleichswohnungen, müssen diese sehr konkret beschrieben werden: genaue Lage, Art, Größe, Beschaffenheit, Quadratmeterpreis. Verwendete Mietdatenbanken müssen zudem frei zugänglich sein und dürfen nicht von privaten Anbietern kommen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann alle fünfzehn Monate erhöht werden. Fünfzehn Monate, da sie nach der Festlegung ein Jahr konstant bleiben muss. Folgt danach direkt die nächste Mietsteigerung, hat der Mieter zwei Monate Zeit, ihr zuzustimmen. Bei Differenzen bleiben dem Vermieter – gesetzt den Fall, die Mieterhöhung ist rechtens – weitere drei Monate, um sie gerichtlich durchzusetzen. Außerdem gilt bei der ortsüblichen Vergleichsmietedie Kappungsgrenze (siehe weiter unten).

Staffelmiete: Die plansichere Variante

Bei der Staffelmiete wird die Mieterhöhung für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe fixiert. Die Staffelmiete muss schriftlich festgehalten werden und ist daher häufig Teil des Mietvertrags. Die Mietanhebungen müssen immer mindestens ein Jahr konstant bleiben. Anderweitige, zusätzliche Erhöhungen wie eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder aufgrund von Modernisierungen sind – abgesehen von den Nebenkosten – nicht zulässig. Gleichzeitig müssen Zeitpunkt und Endbeträge der Mieterhöhungen eindeutig genannt werden; prozentuale Angaben oder ähnliches machen die Mietvereinbarung unwirksam. Der Kündigungsausschluss darf maximal auf vier Jahre festgelegt werden. Übersteigt die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 10 Prozent oder mehr, ist die Mietererhöhung nicht rechtens und kann vom Mieter abgelehnt werden.

Indexmiete: Vom Markt abhängig

Die Indexmiete ist eine variable Miete, die sich am Preisindex für Lebenshaltungskosten sämtlicher privater Haushalte in Deutschland orientiert, der vom Statistischen Bundesamt erhobenen wird. Die Indexmiete macht in erster Linie für Vermieter Sinn, die ihre Objekte bereits zur ortsüblichen Vergleichsmiete anbieten, da diesen ansonsten kaum Möglichkeiten zur Mieterhöhung blieben. Mietanpassungen müssen hierbei schriftlich angekündigt werden. Die Miete darf zudem ein Jahr nicht verändert werden und die Berechnungen müssen transparent sein. Eine zusätzliche Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungen ist nur zulässig, wenn der Vermieter durch behördliche oder gesetzliche Auflagen dazu verpflichtet ist. Anderweitige Mietsteigerungsmöglichkeiten wie die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sind nicht erlaubt. Der große Vorteil für Vermieter bei der Indexmiete: Sie brauchen nicht das Einverständnis vom Mieter einholen. Die erste Zahlung wird zum übernächsten Monat nach dem Zugang der Mietanpassung fällig.

Formalien bei der Mieterhöhung: Was nicht fehlen darf

Ähnlich wie die Kündigung eines Mietvertrags muss auch die Mieterhöhung schriftlich erfolgen. Ganz wichtig: Das Mieterhöhungsschreiben muss die genau errechnete Gesamtmiete ausweisen – inklusive Betriebskosten. Außerdem bedarf es einer konkreten Begründung. Das kann ein aktueller Mietenspiegel, eine Liste von Vergleichswohnungen oder die Kopie eines Gutachtens sein. Der Mieter muss einer Mieterhöhung innerhalb einer gesetzten Frist immer zustimmen. Erst danach ist die Erhöhung wirksam und kann zum vereinbarten Termin durchgesetzt werden. Bei Differenzen bleiben dem Vermieter – gesetzt den Fall, die Mieterhöhung ist rechtens – drei Monate Zeit, um sie gerichtlich durchzusetzen.

Kappungsgrenze: die Mietpreisbremse

Die Kappungsgrenze reglementiert mögliche Mieterhöhungen vonseiten des Vermieters. Ganz konkret: Bei einem bestehenden Mietverhältnis darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete maximal um zwanzig Prozent innerhalb von drei Jahren erhöht werden. Seit dem 1. Mai 2013 unterliegt Ländern mit Wohnungsknappheit zudem die Möglichkeit, die Kappungsgrenze auf maximal fünfzehn Prozent zu beschränken.

Modernisierungen: nachhaltige Verbesserungen

Paragraph 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches besagt: "Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen." Konkret bedeutet das: Die Arbeiten müssen tatsächlich den Wert des Mietobjektes steigern. Dazu gehören unter anderem Modernisierungen, bei der nachhaltig Energie und Wasser eingespart werden. Aber auch bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, fallen darunter. Gleiches gilt für behördliche vorgeschriebene Modernisierungsarbeiten. Ganz wichtig hierbei: Der Vermieter hat den Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Baumaßnahmen zu informieren. Die Mieterhöhung selber darf hingegen erst nach Vollendung der Arbeiten erfolgen und wird zu Beginn des dritten Monats nach der Mieterhöhungserklärung fällig. Auch muss der Vermieter den Mieter genau über die Kosten und deren Entstehung schriftlich informieren. Förder- sowie Drittgelder dürfen bei der Umlage auf den Mieter keine Berücksichtigung finden. Das heißt: Der Teil der Maßnahme, welcher gegebenenfalls gefördert wurde, ist bei der Gesamtkostenermittlung rauszurechnen

Betriebskosten: Vorauszahlungen oder Pauschale?

Steigen die Betriebskosten (auch Nebenkosten), ist der Vermieter berechtigt, diese auf den Mieter umzulegen. Grundvoraussetzung hierfür: Die schriftliche Vereinbarung beider Parteien bezüglich einer Betriebskostenpauschale oder Betriebskostenvorauszahlungen. Erhöhen sich die Nebenkosten, ist der Vermieter in beiden Fällen dazu verpflichtet, den Mieter schriftlich darüber zu informieren. Anders als bei der Betriebskostenpauschale, bei der die Gründe für die erhöhte Umlage angegeben und erläutert werden müssen, ist bei Betriebskostenvorauszahlungen eine Begründung nicht gesetzlich vorgeschrieben. Die erforderliche Erhöhung bzw. Anpassung der Abschlagszahlungen ergibt sich meist aus einer Betriebskostenabrechnung. Sind Nachzahlungen zu leisten, hat die Vorauszahlung nicht ausgereicht und muss entsprechend den angefallenen Jahreskosten angepasst werden.

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