Wohnungskündigung – den Mietvertrag richtig kündigen

Bei der Wohnungskündigung gibt es – sowohl für den Mieter als auch den Vermieter – einiges zu beachten: Kündigungsform, Kündigungsfristen, Sonderkündigungsrechte, Nachmieterklausel. Bei uns erfahren Sie alles Wissenswerte über Wohnungskündigungen.

Der Mietvertrag: Das A und O

Der Mietvertrag ist das wichtigste Dokument zwischen Vermieter und Mieter. Ungeachtet der allgemeinen Erwartung ist das, was in einem Mietvertrag stehen muss, aber kaum gesetzlich geregelt und hängt in erster Linie von den jeweiligen Vertragspartnern ab. Alles, was hier nicht festgehalten wird, unterliegt den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Doch aufgemerkt: Nicht jede Klausel ist zulässig. Bei der Kündigung gibt es sehr konkrete Vorgaben. Vor allem der Kündigungsverzicht ist immer wieder Gegenstand gerichtlicher Streitfälle. Wird dieser für einen längeren Zeitraum als vier Jahre festgesetzt, ist er generell unwirksam. Gleiches gilt für Mietkautionen, die drei Monatskaltmieten übersteigen, oder ein generelles Rauchverbot in der Wohnung.

Kündigungsschreiben: Auf Form und Zugang achten

§ 568 des Bürgerlichen Gesetzbuches besagt: Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form. Ganz so einfach, wie es im ersten Moment klingt, ist es dann aber doch nicht. Telefax, Telegramm oder E-Mail sind unzureichend. Idealerweise verschicken Sie Ihre Kündigung als Einschreiben mit Rückschein. Sollten Unklarheiten auftreten, sind Sie so auf der sicheren Seite, da der Kündigende im Streitfall die Kündigung beweisen muss. Gleichzeitig empfiehlt es sich, bei der Zustellung durchaus mehr Zeit einzuplanen. Trifft der Überbringer den Empfänger nicht an, wird dieser lediglich schriftlich über den Eingang informiert. Erst nach der Abholung gilt das Kündigungsschreiben als offiziell zugestellt. Alternativ können Sie auch das Einwurf-Einschreiben wählen, bei dem der Postbote den Einwurf in den Briefkasten dokumentiert. Die wichtigsten Punkte, die Sie in Ihrem Schreiben auf jeden Fall berücksichtigen sollten, sind:

Sollten Sie dem Vermieter eine Einzugsermächtigung erteilt haben, vergessen Sie nicht, diese zurückzuziehen. Separat angemietete Stellplätze müssen gesondert gekündigt werden. Auch empfehlenswert: die Bitte um eine schriftliche Bestätigung der Kündigung, der Hinweis zur Rückzahlung der Kaution (falls eine hinterlegt wurde) sowie die Vereinbarung einer Wohnungsabnahme inklusive gemeinsamer Begehung und Erstellung eines Abnahmeprotokolls.

Ordentliche Wohnungskündigung und die Kündigungsfristen

Die Kündigung eines Mietvertrags unterliegt immer Fristen. Mieter haben es hierbei deutlicher einfacher als Vermieter. Bei einem unbefristeten Mietvertrag gilt für den Mieter eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten – unabhängig von der Wohndauer. Das Kündigungsschreiben muss den Vermieter bis zum dritten Werktag eines Monats erreichen, einen konkreten Grund braucht es nicht. Bei einem späteren Eingang verzögert sich die Kündigung jeweils um einen Monat nach hinten. Die fristlose Kündigung ist nur in Ausnahmefällen möglich: bei starkem Schimmelbefall in der Wohnung oder einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens zum Beispiel.

Der Vermieter hingegen benötigt für eine Kündigung einen gesetzlich anerkannten Grund. Vertragswidrige Nutzung der Räume seitens des Mieters (wie unerlaubte Vermietung an Dritte oder Überbelegung), Missachtung der Hausordnung, ausbleibende Mietzahlungen – alles Anlässe für eine fristlose Kündigung. Vertragstreuen Mietern kann nur in Sonderfällen wie etwa "Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung" oder "Eigenbedarf" gekündigt werden. Der Anspruch auf Eigenbedarf liegt immer dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familie oder einen nahen Angehörigen braucht. Dazu zählen unter anderen Kinder, Eltern, Großeltern, Enkel, Geschwister, Schwiegereltern, aber auch Nichten und Neffen. Besteht keine direkt Verwandtschaft, muss der Vermieter im Zweifelsfall nachweisen, dass ein besonders enges Band zwischen ihm und der ausgewählten Person besteht. Gründe für die "Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung" können sein: Der Vermieter erzielt trotz erlaubter Mieterhöhung keine Rendite mehr durch die Mieteinnahmen. Auch denkbar: Der Kaufpreis der vermieteten Wohnung liegt deutlich unter dem sonstigen Kaufpreis der Wohnung und der Vermieter ist dringend auf den höheren Erlös angewiesen. Bei einer ordentlichen Kündigung vonseiten des Vermieters richten sich die Kündigungsfristen nach der Dauer des Mietverhältnisses. Wohnt der Mieter bis zu fünf Jahre in der Wohnung, beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Liegt die Wohndauer über fünf Jahre, beläuft sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate, bei mehr als acht Jahren Wohndauer liegt die Kündigungsfrist bei neun Monaten.

Sonderkündigungsrechte als Mieter

Die sogenannten Sonderkündigungsrechte gelten nur in besonderen Fällen. Anhand nachfolgender Beispiele zeigen wir Ihnen die fünf häufigsten Szenarien auf.

Ankündigung einer Modernisierung
Erhält der Mieter im April eine Modernisierungsankündigung, verkürzt sich die Kündigungsfrist. Der Mieter kann dann bis zum 31. Mai kündigen und das Mietverhältnis endet am 30. Juni
Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete
Auch bei einer anstehenden Mieterhöhung, beispielsweise zum 1. August, verkürzt sich die Kündigungsfrist. Der Mieter kann dann bis zum 31. Juli kündigen und der Vertrag endet zum 30. September
Mieterhöhung nach Modernisierung
Siehe Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete
Anhebung der Miete bei Sozialwohnungen
Steht eine Mieterhöhung zum 1. August an, kann die Kündigung bis zum 3. August erfolgen und der Vertrag endet zum 30. September
Tod des Mieters
Stirbt ein Mieter, bedeutet das nicht automatisch, dass das Mietverhältnis endet. Lebens- oder Ehepartner können sich innerhalb eines Monats überlegen, ob sie das Mietverhältnis fortsetzen wollen – oder eben auch nicht. Ähnlich verhält es sich bei Erben. Auch hier haben die Betroffenen einen Monat Bedenkzeit. Entscheiden sie sich dagegen, tritt eine dreimonatige Kündigungsfrist in Kraft.
Verweigerung einer zulässigen Untervermietung
Verweigert der Vermieter die ordnungsgemäße Untervermietung der Wohnung - oder auch nur eines Teils davon -, kann der Mieter innerhalb von drei Monaten kündigen.

Abwicklung der Wohnungsrückgabe inklusive Übergabeprotokoll

Um Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter zu vermeiden, sollten beide Vertragspartner bei der Wohnungsübergabe auf ein Protokoll bestehen – sowohl beim Ein- als auch beim Auszug. Die wichtigsten Punkte in einem Übernahmeprotokoll sind:

Außerdem sollte im Mietvertrag festgehalten werden, wie die Wohnung im Falle des Auszugs übergeben werden muss – ohne dabei gegen die geltende Rechtsprechung im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen zu verstoßen. Also keine starren Fristen. Dafür kann und sollte vereinbart werden, dass die Wohnung besenrein und in einem guten dekorativen Zustand zurückzugeben ist.

Betriebskostenschlussabrechnung vom Vermieter

Nach Beendigung eines Mietverhältnisses bedarf es gegebenenfalls einer Betriebskostenschlussabrechnung, sollte im Mietvertrag die Zahlung von Betriebskosten und deren jährliche Abrechnung vereinbart sein. Dabei passieren häufig die meisten Fehler: verkehrte Fristen, falscher Abrechnungszeitraum, formelle Fehler ... Vermieter sollten daher besonders sorgfältig bei der BKA vorgehen. Doch keine Panik: Bei Fehlern ist eine Korrektur, die nicht zu Lasten des Mieters geht, auch nachträglich noch möglich. Unverzichtbar für eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung sind:

Fehlt eine dieser Informationen, ist die BKA für den Mieter sowohl inhaltlich als auch rechnerisch kaum nachzuvollziehen. Die Abrechnung über die geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen ist immer erst nach Ablauf des jeweiligen Wirtschaftsjahres möglich. Der Vermieter muss die Abrechnung binnen eines Jahres nach Ablauf des betreffenden Wirtschaftsjahres erstellen.

Kautionsauflösung

Sollten sich Vermieter und Mieter auf eine Mietkautionszahlung verständigt haben, bleiben in der Regel zwischen drei und sechs Monate Zeit, um die Kaution nach eingehender Prüfung zurückzuzahlen. Die Einbehaltung der Kaution – oder auch nur eines Teils davon, etwa wegen verursachter Schäden – muss schriftlich festgehalten und nachvollziehbar belegt werden. Schätzungen sind nicht erlaubt. Verzögert sich die finale Abrechnung darüber hinaus, ist es dem Vermieter gestattet, eine sogenannte Sicherheitsreserve zurückzuhalten – vor allem, wenn eine Betriebskostennachzahlung des Mieters zu erwarten ist. Die Höhe sollte sich aber im angemessenen Rahmen halten.

Vermieterpfandrecht

Damit Vermieter bei ausstehenden Mietszahlungen nicht auf den Verlusten sitzen bleiben, besagt § 562 des Bürgerlichen Gesetzbuchs: "Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen." Was genau darunter fällt, ist verhältnismäßig klar umrissen. Gemeinhin gilt: Dinge, die der Mieter dringend zum alltäglichen Leben benötigt, sind unpfändbar. Dazu zählen unter anderem Bett, Sofa, Tische, Stühle, Fernseher, Küchengeräte, Staubsauger und Waschmaschine. Auch geliehene oder geleaste Gegenstände sind Teil dieser Liste. Nicht zu vergessen: Die potenziell pfändbaren Objekte müssen sich in der Wohnung befinden und vom Mieter selber dort hingebracht worden sein. Gleichzeitig darf der Mieter pfändbare Objekte nicht einfach verschwinden lassen. Sollte dies der Fall sein, macht sich der Mieter unter Umständen der Pfandkehr strafbar. Bei einem Übererlös der gepfändeten Gegenstände ist der Vermieter dazu verpflichtet, den Gewinn an den Mieter auszuzahlen. Der Vermieter muss die gepfändeten Gegenstände öffentlich versteigern und darf den Erlös daraus zur Begleichung der geschuldeten Summe nutzen. Die Versteigerung selbst erfolgt zum Beispiel durch einen Gerichtsvollzieher.

Nachmieter gefunden – ein Vorteil?

Steht eine vorzeitige Mietkündigung im Raum, kann das Stellen eines geeigneten Nachmieters von großem Vorteil sein. Fakt ist aber auch: Der Vermieter ist keineswegs dazu verpflichtet, die vorgeschlagene Person zu akzeptieren. Mit einer sogenannten Nachmieterklausel im Mietvertrag erhöhen sich die Chancen natürlich deutlich. Doch die ist die absolute Ausnahme. Und dennoch: Auch ohne derartige Klausel kann es zu Ausnahmefällen kommen, die das Stellen eines Nachmieters ermöglichen. Vor allem dann, wenn es für den Mieter unzumutbar wäre, länger an den bestehenden Mietvertrag gebunden zu sein. Ein typisches Szenario hierfür wäre zum Beispiel, wenn eine berufliche Veränderung den Mieter zu einem Ortswechsel zwingt. Auch Krankheit und der Umzug in ein Alten- oder Pflegeheim wären klassische Beispiele. Oder wenn die betroffene Person heiraten will oder Nachwuchs kommt und die Wohnfläche zu klein wird. Nach wie vor gilt aber: Der vorgeschlagene Nachmieter muss für den Vermieter tragbar sein. Wird die Erlaubnis vom Vermieter nicht eingeholt, kann es passieren, dass eventuelle Kosten und Schäden, die dem potenziellen Nachmieter durch eine vorschnelle Zusage entstanden sind, vom Mieter übernommen werden müssen.

Kann ich als Mieter vor dem Einzug noch von einem Mietvertrag zurücktreten?

Um gleich mit der Tür ins Haus zu fallen: Nein! Ein unterschriebener Mietvertrag ist grundsätzlich wirksam. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Wohnung bereits bezogen wurde. Allein ein vertraglich festgehaltenes Rücktrittsrecht im Mietvertrag könnte daran etwas ändern. Gibt’s das nicht, bleibt nur die Möglichkeit, mit der fürs jeweilige Mietverhältnis üblichen Frist zu kündigen.

Was passiert, wenn der Mieter die Wohnung nach der Kündigung nicht räumt?

Mit das Ärgerlichste, was einem als Vermieter passieren kann: Wenn der Mieter auch nach der rechtskräftigen Kündigung die Wohnung nicht verlässt. Das erste, was Sie dann tun sollten, ist eine Räumungsklage einreichen. Diese kann zwei Wochen nach der Kündigung erhoben werden. Allerdings ist der Weg bis zur endgültigen Räumung danach noch sehr weit. Durchschnittlich zwischen fünfzehn und achtzehn Monaten – bei Einhaltung sämtlicher gesetzlicher Fristen – dauert es, bis eine Räumungsklage durchgesetzt werden kann. Auch ein Urkundsprozess wäre ein denkbarer Weg. Durch Vorlage des Mietvertrags bei Gericht kann der Vermieter einen Zahlungstitel erwirken. Die Wahrscheinlichkeit auf ein Einlenken des Mieters erhöht sich dadurch immens. Des Weiteren ist es ratsam, im Mietvertrag beziehungsweise im Kündigungsschreiben den Passus zu vermerken, dass eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses gem. § 545 BGB von vornherein ausgeschlossen wird. Setzt der Mieter nach der Kündigung einfach den Gebrauch der Mietsache fort und der Vermieter reagiert nicht rechtzeitig - binnen zwei Wochen - darauf, indem er der Fortsetzung des Gebrauchs widerspricht, so verlängert sich das Mietverhältnis automatisch auf unbestimmte Zeit und die Kündigungsprozedur muss erneut angegangen werden.

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