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Das Baujahr: Womit müssen Sie rechnen?

Wann ein Haus gebaut wurde, gibt Auskunft über typische Schwachstellen. Je nach Alter eines Gebäudes müssen Sie daher mit größeren oder kleineren Mängeln, aber vor allem mit zeittypischen Problemen rechnen. Häuser etwa, die vor 1940 errichtet wurden, haben meist hellhörige Holzbalkendecken. In Gründerzeitgebäuden von 1900 sind hingegen die Keller oft kalt und feucht. Und Häuser aus den 60ern enthalten vielfach giftige Baustoffe. Selbst ihre bereits doppelverglasten Fenster sind oft wahre Energieschleudern. 

Tipp: Kleinmöbel und Accessoires für die sanierte Altbauwohnung finden Sie im SCHÖNER WOHNEN-Shop.

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Das Baujahr eines Altbaus: sinnvolle Schritte beim Besichtigen

Bei der Inspektion eines Altbaus konzentriert man sich zunächst auf die historisch beziehungsweise bautechnisch bedingten Schwachstellen. Die Faustregel lautet: Die Jahrgänge von 1900 bis 1950 haben eher bauphysikalische Probleme (Feuchteschutz, Wärmedämmung, Schallschutz), jene von 1950 bis 1980 eher bauchemische Probleme (Asbest, PCB, Formaldehyd, FCKW). Sind die zeitlichen Altlasten geklärt, checkt man den übrigen Zustand des Hauses wie die Sanitär- und Elektroinstallationen. Grundlegend gilt jedoch für alle Altbauten, dass sie natürlich viel mehr Heizenergie verbrauchen, als heute üblich ist.

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Der Keller: Womit müssen Sie rechnen?

Während moderne Keller heutige Wohnansprüche oft ohne weiteres genügen, brauchen ältere mehr Aufmerksamkeit. Denn erst seit den späten 70er Jahren werden Keller so gebaut, dass sie dauerhaft trocken sind. Aber selbst wenn Feuchtigkeit das Mauerwerk von unten schon durchdringt, muss ein Altbaukeller nicht gleich ein Sanierungsfall sein. Solange innen nicht der Putz von den Wänden fällt oder sich schwarz verfärbt hat (Pilzbefall), besteht keine Gefahr für die Bausubstanz. Solche Keller kann man allerdings nicht bewohnen, und Gelagertes vergammelt bald: Es setzt Schimmel an, wird stockig, klamm oder rostet.

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Der Altbau-Keller: sinnvolle Schritte

Erste Hilfe bei einem feuchten Keller bietet konsequentes Lüften und das Streichen der Wände mit Kalkfarbe, die Schimmel verhindert. Wohnansprüchen wird so ein Keller allerdings nur gerecht, wenn man die Räume horizontal gegen aufsteigende und vertikal gegen von außen eindringende Feuchtigkeit schützt. Solch eine Kellertrockenlegung gehört jedoch zu den aufwendigsten Modernisierungsaufgaben, so dass schnell Summen im fünfstelligen Bereich entstehen können.

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Das Dach: Womit müssen Sie rechnen?

Eindringendes Wasser ist der Bausubstanzkiller Nummer eins, da ist es selbstverständlich, dass Dächer wasserdicht sein müssen. Aus diesem Grund untersucht man einen alten Dachstuhl zunächst nach feuchten Stellen oder Trockenrändern und dichtet nötigenfalls von außen sofort ab. Neuralgische Punkte sind der Schornsteinaustritt, Gauben oder Dachfenster. Vor allem der Dachstuhl – also die hölzerne, tragende Konstruktion - darf nicht morsch sein, da ansonsten die Gefahr von Schwamm- oder Holzbockbefall besteht.

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Ein Altbaudach sanieren: sinnvolle Schritte

Oft reicht es bei einem Altbaudach zum Glück schon aus, lediglich einzelne Elemente des hölzernen Dachstuhls auszutauschen. Wenn die Dachräume bisher nicht bewohnt wurden, sind sie oft noch ungedämmt und vergeuden so Heizwärme. Eine Dämmung der Bodendecke verschafft hier Hilfe. Wenn man die Dachräume zukünftig als Wohnraum nutzen möchte, kommt man jedoch um eine komplette Dachsanierung mit Rundum-Dämmung nicht herum.  Übrigens: Wie gut ein Dach isoliert ist, erkennt man im Winter schnell daran, ob Schnee darauf liegen bleibt. Das deutet auf eine gute Dämmung hin. Bei schlecht gedämmten Altbau-Dächern schmilzt der Schnee. 

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Die Fenster: Womit müssen Sie rechnen?

Die meisten Fenster in Altbauten sind nicht mehr original erhalten, sondern wurden in der ersten Modernisierungswelle der 60er und 70er Jahre ausgetauscht. Dank der erstmaligen Doppelverglasung musste anschließend zwar weniger geheizt werden, doch meist verschwanden mit den alten Rahmen und Flügeln auch Sprossen und Holme und wurden gegen großflächige, einflügelige Fenster ausgetauscht. Oft geschah das noch in einer Kunststoffausführung – ästhetisch ein herber Verlust! 

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Altbau-Fenster sanieren: sinnvolle Schritte

Mit neuen Fenstern kann man nicht nur einstige Bausünden korrigieren, sondern auch noch viel Energie sparen. Am besten tauschen Sie gegen eine moderne Wärmeverglasung (Ug-Wert 0,9 bis 1,1 statt 3,0) mit zwei Dichtungsebenen im Rahmen aus. Enthalten die vorhandenen Fenster die altbautypischen Unterteilungen wie Holme oder sogenannte Kämpfer, lassen sich statt des gesamten Fensters auch nur die Scheiben tauschen und sie so auf einen heutigen Energiestandard bringen. 

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Die Fassade: Womit müssen Sie rechnen?

Die Gebäudehülle entscheidet darüber, wie angenehm das Raumklima ist. Aber keine Sorge: Nur dann, wenn eine Fassade offenkundig undicht ist, besteht akuter Handlungsbedarf. Dazu gehören Risse in der Wand oder Fugen an Fenstern oder Türen. Hier kann Wärme entweichen beziehungsweise Feuchtigkeit eindringen. Ob eine Gebäudehülle undicht ist, erkennt man außerdem leicht an Wandflecken oder bröckelndem Putz. 

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Die Altbau-Fassade: erste Schritte

Wo an der Fassade Bauteile aufeinandertreffen und Fugen dicht sein müssen – also bei Dachanschlüssen, Balkonen, Fenstern, Eingängen und Außentreppen – sollte man bei einer Besichtigung immer genauer hinsehen. Schwierig sind auch vorgehängte Fassaden oder Verschalungen aus Brettern oder Platten (Faserzement, Schiefer, Naturstein). Hier empfiehlt sich ein Blick hinter die Kulisse, um festzustellen, ob eine Dampfsperre intakt ist oder ob sich gar Schimmel gebildet hat. Übrigens: Will man den Energiestatus eines Hauses verbessern (wozu Käufer heutzutage binnen zwei Jahren verpflichtet sind), muss das Gebäude zumeist rundherum gedämmt werden. 

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Die Böden: Womit müssen Sie rechnen?

Einer der Reize eines Altbaus ist sein typischer Holzfußboden. Idealerweise ist es ein klassisches Fischgrätparkett aus massiven Eichenriemchen. In früherem Geschossbau mit Holzbalkendecke waren zumeist Pitchpinedielen der Standardbelag. Oft sind die alten Holzböden jedoch heute unter mehreren Farbschichten oder anderen Bodenbelägen verborgen und ziemlich ramponiert. 

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Böden im Altbau sanieren: sinnvolle Schritte

Natürlich verströmt ein originaler Holzboden unvergleichlichen Charme. Aber wir sind ganz ehrlich: Holzböden im Altbau sind nicht immer zu retten. Hier muss man daher je nach Zustand abwägen, ob es sich lohnt, die Dielen freizulegen und sie aufzuarbeiten. Bei einer Komplettsanierung ist es daher oft sinnvoller, einen neuen Estrich mit Fußbodenheizung einzuziehen und darauf den gewünschten Holzboden neu zu verlegen.

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Die Heizung: Womit müssen Sie rechnen?

In Altbauten vor 1960 wurde in der Regel erst nachträglich eine Zentralheizung eingebaut, deshalb liegen die Rohre oft über Putz, und die Heizkörper hängen oder stehen ungünstig, also nicht unter oder neben den Fenstern. Alte, gusseiserne Radiatoren benötigen zusätzlich mehr Energie aufgrund ihrer Bauart als heutige Modelle. Auch reicht ihre Kapazität nicht aus, um gleichmäßige Wärme im Raum zu erzeugen. 

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Die Heizung im Altbau: sinnvolle Schritte

Ganz klar: Je älter eine Heizungsanlage ist, desto dringender sollte man sie auf einen modernen Stand bringen. Besonderes Augenmerk verdient der Heizkessel: Ist er älter als 30 Jahre, sollten sie gleich über einen neuen Brennwertkessel nachdenken. Auch verlieren offen liegende Zuleitungen in den Kellerräumen schon Heizwärme, bevor diese in den Wohnräumen ankommt. Rohre sollten Sie daher auch stets isolieren lassen.

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Brandschutz im Altbau: Womit müssen Sie rechnen?

Eine Holzbalkendecke mit einer Füllung aus Stroh, wie es häufig in Gründerzeithäusern vorkommt, entspricht natürlich nicht mehr heutigen Brandschutzvorgaben. Aber keine Sorgen, solange ein einmal genehmigtes Gebäude unverändert ist, genießt es Bestandsschutz. Das gilt natürlich nicht für Anbauten oder umfassende Ausbauten. Mit anderen Worten: Instandhaltungsmaßnahmen sind okay, Neuerrichtungen nicht.

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Brandschutz im Altbau: sinnvolle Schritte

Wer seinen alten Holzboden wieder aufarbeiten lässt oder einen neuen Sisal-Teppich im Treppenhaus verlegt, muss sich in der Regel um Brandschutzmaßnahmen keine Sorgen machen, da es sich um Instandhaltungsmaßnahmen handelt. Soll jedoch ein zuvor unbewohnter Dachraum ausgebaut, die Decke einen Schallschutz bekommen oder Sie planen Leitungen durch Geschossdecken zu verlegen, dann sollten Sie sich absichern und den Bauleiter konkret nach notwendigen Brandschutzmaßnahmen fragen. 

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