Sind Umbauarbeiten eigentlich immer teurer und dauern länger als gedacht?
Nicht unbedingt, außer solche, die ohne ausreichende Vorplanung und Untersuchung des Bestands begonnen werden. Man muss sich vorher intensiv mit dem Gebäude und vor allem den eigenen Erwartungen auseinandersetzen.
Was sind die häufigsten Gründe für Verteuerungen und Verzögerungen?
In der Regel werden versteckte Bauteile freigelegt, die Schäden aufweisen und die sofort bearbeitet werden müssen. Beispielsweise will man einfach Dielen abschleifen, und dabei zeigt sich, dass sie durch Fraßgänge so zerstört sind, dass sie ausgetauscht werden müssen.
Könnte man Pannen verhindern?
Je genauer ein Gebäude vor dem Kauf oder Umbau untersucht wird, desto sicherer vermeidet man böse Überraschungen. Dank genauer Kenntnis des Bestands und der erforderlichen Maßnahmen lässt sich erst richtig planen. Das optimiert die Auswahl der Handwerker. Je vollständiger deren Angebote vorliegen, desto präziser lassen sich Kosten und Bauzeiten kalkulieren. Ganz wichtig ist, dass Bauherren ihre Wünsche früh definieren.
Welche Probleme treten beim Modernisieren am häufigsten auf?
Das sind zum einen verdeckte Mängel am Gebäude, zum anderen schlecht beschriebene Zielvorstellungen. Und ein Urkonflikt: Der Bauherr möchte viel Leistung für wenig Geld, der Handwerker viel Lohn für wenig Zeit- und Materialaufwand. Der zusätzliche Sanierungsbedarf sprengt dann aber den vereinbarten Preis. Viele sparen auch am falschen Ende: Sie beginnen einen Umbau ohne professionelle Vorbereitung, dann erhöhen Schutzmaßnahmen oder Teildemontagen die Kosten.
Und wie lautet die Lösung?
Das Gebäude vor dem Umbau unbedingt durch einen Profi untersuchen lassen. Oftmals geben schon Kleinigkeiten Hinweise auf gravierende Bauschäden. Zum Beispiel sind in Kellerräumen rostige Nagelköpfe an Fußleisten ein Indiz für zu hohe Feuchtigkeit, Spalten zwischen Dielen und Fußleisten deuten auf Schäden von Balkenköpfen hin, und Feuchteflecken im Brüstungsbereich entstehen oftmals bei Fehlstellen der Abdichtung zwischen Fensterrahmen und Mauerwerk.
Umbauen nur mit Profis
Wie findet man denn solch einen Profi?
Durch Empfehlung oder Referenzen. Wenn man einen Architekten für den Umbau eines Jugendstilhauses sucht, sollte er genau damit Erfahrung haben.
Warum ist das so wichtig?
Bauherren müssen ihrem Architekten vertrauen können. Das ist eine Partnerschaft auf Zeit, die spannungsgeladen ist. Böse Überraschungen müssen gemanagt werden, ohne das Gesamtprojekt infrage zu stellen. Wenn Unvorhergesehenes das Budget belastet oder zum Umdisponieren zwingt, muss der Bauplan entsprechend geändert werden. Bauen ist ein Prozess.
Oft entscheiden sich Bauherren für ein Objekt, weil es attraktiv liegt. Ist das nicht übermäßig teuer?
"Teuer" ist relativ. Letztlich regelt die persönliche Wertschätzung den Preis, den man bereit ist zu zahlen. Oftmals wird die Lage jedoch nur aufgrund der momentanen Situation bewertet. Insbesondere in Szenevierteln merken wir, dass sich die Bedürfnisse auch sehr schnell "umdrehen" können: Das vorher lebendig erlebte Viertel wird, da es nie zur Ruhe kommt, zum akustischen Albtraum; bei der geliebten Altbauwohnung erkennt man plötzlich erhebliche Defizite in der Schalldämmung. Vor dem Kauf sollte man sich also genau überlegen, ob man für einen Lebensabschnitt investiert oder eine langfristige Bindung mit der Immobilie eingehen möchte.
Beim Modernisieren soll möglichst viel gedämmt werden. Das kostet. Gibt es einen goldenen Mittelweg?
Wie viel Energie ich verbrauche, hängt sehr vom eigenen Verhalten ab. Eine dichte Fassade, ein gut gedämmtes Dach und Fenster mit Isolierverglasung helfen schon mal enorm. Mit reduzierten Raumtemperaturen und sparsamem Warmwasserverbrauch lässt sich jedoch oft mehr Energie einsparen als mit weiteren Dämmmaßnahmen und noch besseren Fensterscheiben. Kluges Nutzerverhalten und energiesparende Heizungen und Warmwasserbereitung können Defizite ausgleichen.
Die Zauberformel moderner Heiztechnik heißt: Die Wärme bleibt drin, nur die Luft wird ausgetauscht. Empfehlen Sie generell eine kontrollierte Belüftung?
Ich empfehle den Einsatz dezentraler Einzellüfter mit Wärmerückgewinnung. Sie werden in die Außenwände montiert. Diese Lüfter brauchen weder Lüftungskanäle noch eine komplizierte Steuerungstechnik, ihr Stromverbrauch ist sehr gering. Sie tauschen Raumluft und -feuchte kontinuierlich aus. Trockene Luft benötigt weniger Wärme, um sich behaglich anzufühlen. Durch die Reduzierung der Luftfeuchtigkeit ist Schimmelbildung auch an schlechter gedämmten Fassaden ausgeschlossen.
Mit welcher Einstellung könnten Bauherren entspannter durch die Bauphase kommen?
"Schnell-gut-preiswert" kann es nicht geben. Handwerker machen Handarbeit – mit Toleranzen und Unregelmäßigkeiten. Je geringer sie ausfallen sollen, desto mehr Zeit wird benötigt, und desto höher sind die Kosten.
Die 5 großen Fehler beim Hausumbau
Die fünf größten Widersacher beim Umbauen und Renovieren sind nicht das Wetter, die Handwerker oder die Bank, sondern unsere Einstellungen:
1. Zu viel Gefühl: Eine lauschige Straße, ein angesagtes Viertel – nicht die Lage sollte letztlich über den Kauf entscheiden, sondern die Bausubstanz, ob der Umbau bezahlbar ist und den eigenen Wünschen gerecht werden kann.
2. Diffuse Ideen: Wer vor dem Umbau nicht weiß, ob er auf geschliffenem Estrich oder auf Eichendielen wohnen will, kennt seine Wohnbedürfnisse (noch) nicht genug. So entsteht mit Sicherheit Frust.
3. Falsch sparen: Entwurf, Planung und Koordination sind Profisache. Wer den Architekten einspart, stellt sich selbst ein Bein und badet (Dauer-)Schäden allein aus.
4. Zu viel Anspruch: "Schnell, gut und preiswert" gibt es nicht, deshalb ist "schnell und gut" teurer. Wer das weiß, erwartet nicht ständig Unmögliches und macht nicht täglich Druck auf der Baustelle.
4. Keine Geduld: Kein Umbau ohne Überraschungen, Umdisponieren gehört dazu. Wer keinen Plan B hat, gerät gewaltig ins Schleudern. Manches Vorhaben kann auch später verwirklicht werden, in einem zweiten Anlauf, in aller Ruhe.
5 goldene Regeln für Bauherren
Umbauen ist ein Abenteuer, und mit diesen Regeln sind Sie gut gerüstet für eine sehr spannende Phase:
1. Fotoalbum anlegen: Sammeln Sie Fotos schöner Räume oder Häuser aus Zeitschriften und legen Sie damit ein Fotoalbum an. Fotografieren Sie Läden, Hauseingänge und Fassaden – alles, was Ihnen spontan gefällt. So entsteht ein Kaleidoskop Ihrer Wünsche.
2. Ziele formulieren: Destillieren Sie aus Ihrer Fotosammlung Ihren Stil, finden Sie Ihren "roten Faden". Erkennen Sie Dissonanzen, Brüche. Und überlegen Sie, ob etwa die Terrakottafliesen nicht eher eine Laune aus dem Spanienurlaub sind oder ob der coole Fließestrich aus dem Berliner Loftladen in einer Etagenwohnung nicht doch deplatziert aussähe.
3. Budget festlegen: Bevor Sie eine Immobilie suchen, müssen Sie Kassensturz machen. Wie viel Kredit können Sie sich wirklich leisten, wie lange wollen Sie eigentlich abzahlen? Hier hilft die Beratung eines Finanzdienstleisters, zum Beispiel bei der Interhyp.
4. Profis finden: Wenn Sie ein Objekt im Auge haben, entscheiden Sie den Kauf nicht ohne Check durch einen Architekten, der sich mit Hausumbauten auskennt. Prüfen Sie ganz konkret, ob dieser Altbau jemals Ihre Wünsche wird erfüllen kann.
5. Profis engagieren: Honorare für Architekten und Energieberater lohnen sich immer, weil der Umbau so von Anfang an auf soliden Füßen steht. Erfahrene Profis beruhigen in strittigen Situationen und wissen, wann man etwas besser weglässt oder aufschiebt.
Das Büro Architekturwerkstatt im Internet:
www.diearchitekturwerkstatt.com
