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Kein Umzug ohne Wohnungsübergabeprotokoll

Streitereien zwischen Mieter und Vermieter verlaufen selten harmonisch. Am besten ist daher, Sie lassen erst gar keine entstehen – mit dem Wohnungsübergabeprotokoll. So geht's.
Komplett leergeräumte, renovierte Wohnung

Wohnungsübergabeprotokolle sollten immer im leergeräumten, renovierten Zustand der Wohnung abgenommen werden

In diesem Artikel
Wohnungsübergabeprotokoll: Was auf jeden Fall hinein gehört!
Reibungslose Übergabe: So funktioniert’s
Schönheitsreparaturen: Welche Sie übernehmen müssen und welche nicht!
Nachträglich festgestellte Schäden trotz Übergabeprotokoll – was nun?

Unter neutralen Gesichtspunkten ist das Wohnungsübergabeprotokoll nichts weiter als ein Dokument, in dem der Zustand eines Mietobjekts festgehalten wird – sowohl beim Ein- als auch beim Auszug. Bei Unklarheiten bezüglich zu tätigender Renovierungsarbeiten oder bei Schäden in der Wohnung ist der Blickwinkel allerdings selten neutral. Ganz im Gegenteil: Da wird es schnell mal emotional. Das Wohnungsübergabeprotokoll kann – nicht immer, aber manchmal – in solchen Fällen für etwas Ruhe und Klarheit sorgen.

Wohnungsübergabeprotokoll: Was auf jeden Fall hinein gehört!

Die wichtigsten Punkte, die Sie auf jeden Fall in einem Übernahmeprotokoll festhalten sollten, sind:

  • die genauen Stände an Stromzählern, Wasseruhren und Heizkörpern
  • die Anzahl sämtlicher Schlüssel (Keller, Haustür, Briefkasten, Wohnungstür, Dachboden …)
  • die Funktionalität elektrischer Geräte, der Wasserhähne, Dusche, Toilettenspülung und Heizungen
  • der Zustand von Wänden (inklusive Anstrich) und Tapeten, Türen, Schlössern, Fenstern, Teppichen, Fliesen und Parkettböden
  • Achten Sie zudem auf Schimmel, bevorzugt im Bad und an den Wänden

Sollten Sie das Übergabeprotokoll im Rahmen eines Auszugs anfertigen wollen, können Sie in aller Regel dem Mietvertrag entnehmen, wie Sie die Wohnung zu übergeben haben. Auch kann es sich als sehr hilfreich erweisen, versprochene Reparaturen und/oder Renovierungen vonseiten des Vermieters hier schriftlich festzuhalten.

Eine junge Frau liegt auf einem hellen Teppichboden

Der Zustand der Teppichböden gehört in jedes Wohnungsübergabeprotokoll

Reibungslose Übergabe: So funktioniert’s

Das Wohnungsübergabeprotokoll ist weder verpflichtend noch gesetzlich geregelt. Eine einheitliche Vorgehensweise gibt es demnach nicht. Da Planung in den seltensten Fällen schadet, sollten Sie sich dennoch ruhig ein paar Gedanken zur Durchführung machen. Doch was könnte das sein?
Zunächst einmal: Planen Sie die Besichtigung der Wohnung im leeren, renovierten Zustand. Am besten machen Sie hierfür einen konkreten Termin mit dem Vermieter aus. Da die reibungslose Übergabe auch in seinem Interesse liegen sollte, wird er gegen ein Übergabeprotokoll, aller Voraussicht nach, nichts einzuwenden haben. Sollte dem wider Erwarten doch so sein, können Sie das Prozedere auch allein, mit einem neutralen Zeugen durchführen.
Nehmen Sie sich für die Besichtigung viel Zeit – auch, oder: erst Recht, wenn Ihr Gegenüber drängelt. Halten Sie etwaige Mängel mit Fotos fest. Sind keine Makel in der Wohnung auszumachen, ist der Weg für den Auszug und die Rückzahlung der Mietkaution so gut wie frei. Allein für die Betriebskostenabschlussrechnung kann der Vermieter noch eine sogenannte Sicherheitsreserve einbehalten. Am Ende erhalten beide Parteien ein Exemplar des Übergabeprotokolls unterschrieben für ihre Unterlagen.

Mann im Anzug macht sich Notizen

Wohnungsübergabeprotokoll: Mit ihm haben Konflikte zwischen Mieter und Vermieter deutlich weniger Raum zur Entfaltung

Schönheitsreparaturen: Welche Sie übernehmen müssen und welche nicht!

Mit Schönheitsreparaturen ist das so eine Sache: Fast jeder hat seine eigenen Vorstellungen davon, was gemeint ist. Eine Definition im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) gibt es nicht. Und genau das macht es so schwierig. Der Deutsche Mieterbund schreibt auf seiner Homepage zu dem Thema: „Unter Schönheitsreparaturen oder Renovierung versteht man alles, was sich beim normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete und etwas Gips erneuert werden kann. Dazu gehört: Tapezieren von Wänden und Decken, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken, Streichen der Heizkörper, einschließlich der Heizungsrohre, Streichen der Türen innerhalb der Wohnung, Streichen der Fenster von innen und Streichen der Wohnungstür von innen.“ Kurzum: Alles, was der Mieter selber „abgewohnt“ hat. Der Austausch von Teppichböden oder das Abschleifen von Parkettböden fällt nicht darunter. Gleiches gilt für die Renovierung von Kellerräumen, das Streichen von Balkon und Terrasse oder die Behebung von Schäden, die nachweislich nicht auf das Konto des Mieters gehen. Konkret festgelegte Fristen für Schönheitsreparaturen sind unzulässig. Niemand kann Sie zwingen, die komplette Wohnung ein weiteres Mal (bevorzugt in weiß) zu streichen, wenn sie dies erst vor einem Jahr erledigt haben. Auf der anderen Seite können Fristen mit allgemein gehaltenen Formulierungen im Mietvertrag auch leicht umgangen werden. 

Frau in gelber Arbeitshose streicht eine verputzte Wand

Das Streichen der Wände ist Teil der vom Mieter zu tätigenden Schönheitsreparaturen

Kurz-Info

Liste der Schönheitsreparaturen, die vom Mieter übernommen werden müssen:

  • Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken
  • Streichen der Heizungen und Heizungsrohre
  • Streichen der Türen, Fenster und Wohnungstür (innen)
  • Schließen von Bohr- und Dübellöchern

Liste der Schönheitsreparaturen, die vom Mieter nicht übernommen werden müssen:

  • Austausch von Teppichböden
  • Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden
  • Streichen von Terrasse, Balkon, Keller, Nutz- und Gemeinschaftsräumen
  • Streichen der Fenster und Wohnungstür (außen)
  • nachweislich nicht vom Mieter verursachte Schäden

Nachträglich festgestellte Schäden trotz Übergabeprotokoll – was nun?

Nicht immer sind alle Mängel auf den ersten Blick erkennbar und damit im Übergabeprotokoll aufgeführt. Besonders schwerwiegende Mängel lassen sich aber auch nachträglich noch anzeigen und müssen vom Vermieter übernommen werden. Dazu gehören unter anderen:

  • nicht richtig funktionierende Heizungen
  • defekte Leitungen
  • Schimmel

Bei bekanntwerden der Mängel hat der Mieter umgehend den Vermieter zu informieren und diesem einen entsprechenden Zeitraum zu gewähren, um die Mängel beseitigen lassen zu können. Passiert innerhalb der gesetzten Frist nichts, können Sie gegebenenfalls über eine Mietminderung nachdenken. Anders sieht es bei marginalen Schäden – wie eine kaputte Fliese oder ähnliches – aus: Wurden diese beim Übergabeprotokoll nicht notiert, ist der Vermieter nicht zu Reparaturarbeiten verpflichtet. Melden sollten Sie sie aber trotzdem, ansonsten kann es sein, dass Sie dafür haftbar gemacht werden können.

Die Vorlage für ein Wohnungsübergabeprotokoll als PDF finden Sie auf den Seiten vom Mieterschutzbund.