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Wohnung kaufen: Der Weg zur Eigentumswohnung

Der Wunsch nach Eigentum lässt immer mehr Menschen von der eigenen Wohnung träumen. Angesichts ständig steigender Mieten nicht die schlechteste Idee. Doch worauf müssen Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung achten? Ein Ratgeber.
Frau in ihrem eigenen Apartment

Wohnung kaufen: Die eigenen vier Wände als Sicherheit und Rückzugsort

In diesem Artikel
Was Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung beachten müssen
Welcher Wohnungstyp sind Sie?
Die häufigsten Fehler
Finanzierung

Jeder, der in einer Mietswohnung lebt, kommt früher oder später an den Punkt, an dem er sich fragt: Weiterhin mieten oder doch lieber kaufen? Gründe gibt es für beides. Das wohl stärkste Argument für den Kauf einer Eigentumswohnung: Sie tun auch gleichzeitig etwas für Ihre Altersvorsorge. Bis dahin ist es aber häufig noch ein weiter Weg, bei dem es vieles zu berücksichtigen gilt.

Was Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung beachten müssen

Geschmäcker sind bekanntlich verschieden. Was für den einen die perfekte Eigentumswohnung, kann für den anderen ein absolutes No-Go sein. Dementsprechend ist es unerlässlich, sich über die Bedürfnisse, Vorlieben und Notwendigkeiten der eigenen vier Wände im Klaren zu sein. Die wichtigsten Punkte, die Sie bei der Kaufentscheidung für oder gegen eine Wohnung beachten sollten, sind:

Größe

Bei der Wohnungsgröße braucht es keine höhere Mathematik: Singlehaushalte benötigen weniger Wohnfläche als eine dreiköpfige Familie. Als grobe Richtlinie für die Bedarfsfläche einer Wohnung gilt: 45 qm pro Bewohner. Bei der Berechnung kann es allerdings immer wieder zu gravierenden Abweichungen kommen. Sollte ausdrücklich die Vermessung nach Din 277 (der Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken) – oder vielleicht sogar der mittlerweile veralteten Din 283 (veraltete Wohnflächenberechnung, die 1983 zurückgezogen wurde) – festgehalten sein, fällt das Ergebnis in der Regel deutlich ungünstiger für den Käufer aus als bei der für Sozialwohnungen üblichen Wohnflächenverordnung. Sprechen Sie den Verkäufer daher in jedem Fall auf das Thema an. 

Grundriss
Sie wollten schon immer mal eine große Wohnküche haben? Ohne lichtdurchflutetes Wohnzimmer fühlen Sie sich nicht wirklich wohl? Oder träumen Sie schon seit Jahren von einem zweiten Badezimmer? Beim Schnitt der Wohnung gilt: Achten Sie auf den Grundriss. Als vorteilhaft gelten rechteckige beziehungsweise quadratische Schnitte, da die Räume hier in der Regel fair aufgeteilt sind. Ein Zimmer ohne Fenster kann sich schnell als komplett unbrauchbar erweisen. Gleiches gilt für Durchgangsräume. Auch nicht zu unterschätzen: Achten Sie darauf, dass Wohn- und Aufenthaltsräume nach Süden ausgerichtet sind – des Lichtes wegen. Küche, Bad und WC können hingegen auch durchaus zur Nordseite zeigen.

Frauenhand mit Stift über einem Grundriss

Achten Sie auf einen günstigen Grundriss

Lage
Ohne die richtige Infrastruktur kann selbst die perfekte Wohnung zum Albtraum werden: Einkaufsmöglichkeiten, Parkplatzsituation, Entfernung zu den Nahverkehrsmitteln und dem eigenen Arbeitsplatz, Schulvorkommen, Lärmbelästigung durch Bars, Clubs oder etwa Flugverkehr. Alles Beeinträchtigungen, die Sie beim Wohnungskauf im Auge behalten sollten. Suchen Sie zudem unbedingt das Gespräch mit den Nachbarn und fragen Sie nach den Protokollen der Eigentümergemeinschaft. Mitunter kommen Sie so an hilfreiche Informationen, die Ihre Entscheidung maßgeblich beeinflussen können.

Alt- oder Neubau?
So banal die Frage „Alt- oder Neubau?“ im ersten Moment klingt – beides hat seine Vor- und Nachteile. Für eine Neubauwohnung sprechen die moderne Ausstattung und Technik (Stichwort: niedrige Nebenkosten) sowie eine häufig funktionale Raumaufteilung. Altbauwohnungen punkten dafür gern mit großen Räumen, hohen Decken, Stuck und beeindruckender Außenfassade. Auf der Kontraseite bei Altbauwohnungen stehen eine erhöhte Reparatur- und Sanierungsanfälligkeit und damit potenziell hohe Nebenkosten. Auf der anderen Seite mangelt es Neubauten auch schon mal an individuellem Charme und einer zentralen Lage.

Welcher Wohnungstyp sind Sie?

Neben äußeren Umständen wie Lage, Preis und Baujahr stellt sich auch die Frage der Bauform selbst. Welche es gibt, verraten wir Ihnen hier:

Souterrainwohnung
Souterrain kommt aus dem Französischen und bedeutet: unterirdisch. Souterrainwohnungen befinden sich somit im Unter- oder Kellergeschoss eines Gebäudes und haben häufig eine Terrasse.

Apartment
Apartments sind typische Singlewohnungen, häufig nur mit einem Zimmer, Bad und Kochnische beziehungsweise kleiner Küche. Dazu zählen zum Beispiel auch Einliegerwohnungen – also kleine Wohnungen in Einfamilienhäusern mit separatem Eingang.

Loft
Großzügig bemessene Wohnungen mit hohen Decken in ehemaligen Industrie- oder Lagerhallen.

Hochwertig und stylisch eingerichtetes Loft mit großen Fenstern

Lofts bedürfen in der Regel aufwendige Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten

Maisonette
Wohnung über mehrere Etagen in einem Mehrfamilienhaus.

Penthouse
Das Penthouse ist gewissermaßen das Pendant zur Souterrainwohnung – eine auf ein Haus aufgesetzte Wohnung; Fahrstuhl und toller Ausblick häufig inklusive.

Die häufigsten Fehler

Schon Friedrich Schiller wusste: Drum prüfe, wer sich ewig bindet. Das gilt auch für den Kauf einer Immobilie, wenngleich selbige sich früher oder später natürlich auch wieder veräußern lässt. Und dennoch: Wer schon frühzeitig alles im Blick behält, der vermeidet später Frust und Ärger. Die häufigsten Fehler bei der Anschaffung einer Eigentumswohnung sind:

Unterschätzte Kosten
Der Traum vom eigenen Heim, etwa zur Altersvorsorge, klingt verlockend. Das ändert sich schlagartig, wenn Ihnen die Kosten um die Ohren fliegen. Eine genaue Kalkulation ist daher unerlässlich: Kredite, die eigenen Lebenshaltungskosten, geplanter Nachwuchs, Folgekosten bei einer gebrauchten Wohnung, von der Eigentümergemeinschaft geplante Investitionen … All das müssen Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung berücksichtigen.

Pärchen malt sich aus, wie die neue Wohnung eingerichtet sein könnte

Ohne genauen Plan kann einem die Finanzierung der Eigentumswohnung schnell um die Ohren fliegen

Mangelnde Baubeschreibung
Als Käufer einer Neubauwohnung stehen sie häufig vor dem Problem, dass die Wohnung zum Kaufzeitpunkt noch gar nicht fertig ist. Die Baubeschreibung ist dann das einzige, worauf sie sich berufen können. Gewünschte Leistungen, die hier nicht festgehalten werden, müssen vom zukünftigen Besitzer selber übernommen werden. Lassen Sie die Baubeschreibung daher unbedingt von einem Experten prüfen.

Schlechte Bausubstanz
Die Kosten bei Baumängeln können schnell in die Höhe schießen: Mauerrisse, Feuchtigkeit, falsch eingebaute Fenster … Am einfachsten gehen Sie diesen Dingen mit einem Sachverständigen auf den Grund, der Sie bei der Wohnungsbesichtigung begleitet. Darüber hinaus lohnt es sich immer, die Protokolle früherer Wohnungseigentümerversammlungen einzusehen.

Starker Lärm
Die eigene Wohnung als Rückzugsgebiet, als Ort der Ruhe – das funktioniert nur, wenn auch das drumherum stimmt. Nervige Nachbarn, starker Straßenlärm oder auch Bars und Nachtclubs auf der gegenüberliegenden Straßenseite sind da Gift. An dieser Stelle daher noch mal der Hinweis: Checken Sie genau das Umfeld, schauen Sie sich den Stadtteil an und reden Sie mit den Nachbarn, um vor bösen Überraschungen gefeit zu sein.

Finanzierung

Als Käufer einer Eigentumswohnung verschulden Sie sich häufig über mehrere Jahrzehnte. An einem hieb- und stichfesten Finanzierungsplan führt daher kein Weg vorbei. Schließlich hören die Ausgaben nach dem Kauf einer Wohnung noch lange nicht auf. Als Kaufnebenkosten fallen unter anderem an:

  • Grunderwerbssteuer
  • gegebenenfalls Courtage für den Makler
  • Notar- und Gerichtskosten
  • Instandhaltungsrücklagen

Außerdem sind da noch spätere laufende Kosten wie:

  • Umlegbare Betriebskosten
  • gegebenenfalls Verwaltungsgebühren und Instandhaltungsrücklagen

Welches Finanzierungsmodell für Sie infrage kommt, hängt von den eigenen Lebens- und Vermögensverhältnissen ab. Umso mehr Eigenkapitel Sie in die Finanzierung miteinbringen, desto niedriger ist die monatliche Schuldentilgung. Auch Fördergelder – wie etwa Kredite mit niedrigem Zins der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) beim Bau energieeffizienter Wohnungen und Häuser – können unter Umständen in Anspruch genommen werden. Sprechen Sie hierfür am besten mit verschiedenen Banken und finden Sie so das beste Finanzierungspaket für sich heraus.

Familie beim Beratungsgespräch mit einer Verkäuferin

Eigentumswohnungen gelten als ideale Altersvorsorge für die ganze Familie