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Kündigung Mietvertrag: Aus Sicht eines Privatvermieters

Als privater Vermieter ist es nicht immer leicht, alles im Blick zu behalten – vor allem, wenn es um eine so heikle Sache wie die Kündigung des Mietvertrags geht.
Attraktive junge Frau telefoniert vorm Notebook

Kündigung vom Mietvertrag: Das Wichtigste bei der Kündigung eines Mietvertrags als privater Vermieter? Ruhe bewahren!

In diesem Artikel
Der Mietvertrag: Das A und O
Ordentliche Kündigung und die Fristen
Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
Form und Zugang der Kündigung
Abwicklung der Wohnungsrückgabe inklusive Übernahmeprotokoll
Kautionsauflösung
Vermieterpfandrecht
Betriebskostenschlussabrechnung
Was passiert, wenn der Mieter die Wohnung nach der Kündigung nicht räumt?

Immobilieneigentum bedeutet für private Vermieter nicht nur Mieteinnahmen und Steuerersparnisse. Auch unangenehme Aufgaben gehören hin und wieder dazu – wie die Kündigung eines Mietvertrags.

Der Mietvertrag: Das A und O

Der Mietvertrag ist das wichtigste Dokument zwischen Vermieter und Mieter. Ungeachtet der allgemeinen Erwartung, ist das, was in einem Mietvertrag stehen muss, aber kaum gesetzlich geregelt und hängt in erster Linie von den jeweiligen Vertragspartnern ab. Alles, was hier nicht festgehalten wird, unterliegt den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Doch aufgemerkt: Nicht jede Klausel ist zulässig. Bei der Kündigung gibt es sehr konkrete Vorgaben. Vor allem der Kündigungsverzicht ist immer wieder Gegenstand gerichtlicher Streitfälle. Wird dieser für einen längeren Zeitraum als vier Jahre festgesetzt, ist er generell unwirksam. Gleiches gilt für Mietkautionen, die drei Monatskaltmieten übersteigen, oder ein generelles Rauchverbot in der Wohnung.

Mann im Anzug unterschreibt die Kündigung eines Mietvertrags

Vergessen Sie bei der Kündigung des Mietvertrags auf keinen Fall Ihre Unterschrift

Ordentliche Kündigung und die Fristen

Mieter benötigen keinen konkreten Grund, um unter Einhaltung der Kündigungsfrist einen unbefristeten Mietvertrag ordentlich zu kündigen. Gänzlich anders verhält sich die Sachlage für den Vermieter. Vertragstreuen Mietern kann nur in Sonderfällen gekündigt werden – bei "Eigenbedarf" etwa oder der "Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung".
Der Anspruch auf Eigenbedarf liegt immer dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familie oder einen nahen Angehörigen braucht. Dazu zählen unter anderen Kinder, Eltern, Großeltern, Enkel, Geschwister, Schwiegereltern, aber auch Nichten und Neffen. Besteht keine direkt Verwandtschaft, muss der Vermieter im Zweifelsfall nachweisen, dass ein besonders enges Band zwischen ihm und der ausgewählten Person besteht. Gründe für die "Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung" können sein: Der Vermieter erzielt trotz erlaubter Mieterhöhung keine Rendite mehr durch die Mieteinnahmen. Auch denkbar: Der Kaufpreis der vermieteten Wohnung liegt deutlich unter dem sonstigen Kaufpreis der Wohnung und der Vermieter ist dringend auf den höheren Erlös angewiesen.
Bei einer ordentlichen Kündigung vonseiten des Vermieters richten sich die Kündigungsfristen nach der Dauer des Mietverhältnisses. Wohnt der Mieter bis zu fünf Jahre in der Wohnung, beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Liegt die Wohndauer über fünf Jahre, beläuft sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate, bei mehr als acht Jahren Wohndauer liegt die Kündigungsfrist bei neun Monaten.

Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Bei besonders schwerwiegenden Fällen kann der Mietvertag auch außerordentlich fristlos gekündigt werden. Gründe hierfür können sein:

  • gänzlich ausbleibende Mietzahlungen
  • monatelanger Verzug mit mindestens zwei Monatsmieten
  • regelmäßig verspätete Mietzahlungen
  • Vertragswidrige Nutzung der Räumlichkeiten (gewerblich, unerlaubte Vermietung an Dritte, Überbelegung)
  • Störung des Hausfriedens
  • illegale Aktivitäten innerhalb der vermieteten Räumlichkeiten wie Anbau von Marihuana

Nicht immer bedarf es hierbei einer vorherigen Abmahnung. Gänzlich ausbleibende Mietszahlungen können auch direkt zu einer fristlosen Kündigung führen. Anders verhält es sich bei der Störung des Hausfriedens, bei der unbedingt im Vorfeld eine Abmahnung ausgesprochen werden muss.

Form und Zugang der Kündigung

§ 568 des Bürgerlichen Gesetzbuches besagt: Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form. Ganz so einfach, wie es im ersten Moment klingt, ist es aber doch nicht. Telefax, Telegramm oder E-Mail sind unzureichend. Die sicherste Variante ist das Einschreiben mit Rückschein. Alternativ können Sie das Einwurf-Einschreiben wählen, bei dem der Postbote den Einwurf in den Briefkasten dokumentiert. Die Kündigung muss unbedingt an alle Hauptmieter gerichtet sein, gleichzeitig sind die Unterschriften sämtlicher Vermieter vonnöten. Zudem muss aus dem Kündigungsschreiben unmissverständlich hervorgehen, dass es sich hierbei um die Beendigung des Mietverhältnisses handelt. Auch noch ganz wichtig: das Datum, zu dem die Kündigung ausgesprochen wurde sowie die genaue Anschrift und konkrete Benennung des Mietobjekts.

Mann im Anzug macht sich Notizen

Von Übernahmeprotokollen haben alle etwas – sowohl Vermieter als auch Mieter

Abwicklung der Wohnungsrückgabe inklusive Übernahmeprotokoll

Um Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter zu vermeiden, sollten beide Vertragspartner auf ein Übernahmeprotokoll bestehen – sowohl beim Ein- als auch beim Auszug. Die wichtigsten Punkte in einem Übernahmeprotokoll sind:

  • sämtliche Zählerstände an Stromzählern, Wasseruhren und Heizkörpern
  • die Anzahl sämtlicher Schlüssel (von Keller über Haustür und Briefkasten bis hin zu Wohnungstür und Dachboden)
  • der Zustand der Wände (inklusive Anstrich) und Tapeten
  • die Funktionalität elektrischer Geräte, der Wasserhähne, Duschen, Toilettenspülung und Heizkörper
  • der generelle Zustand von Türen, Schlössern, Fenstern, Teppichen, Fliesen und Parkettböden

Außerdem sollte im Mietvertrag festgehalten werden, wie die Wohnung im Falle des Auszugs übergeben werden muss – ohne dabei gegen die geltende Rechtsprechung im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen zu verstoßen. Also keine starren Fristen. Dafür kann und sollte vereinbart werden, dass die Wohnung besenrein und in einem guten dekorativen Zustand zurückzugeben ist.

Kautionsauflösung

Sollten Sie sich mit dem Mieter auf eine Mietkautionszahlung verständigt haben, bleiben Ihnen in der Regel zwischen drei und sechs Monate Zeit, um die Kaution nach eingehender Prüfung zurückzuzahlen. Die Einbehaltung der Kaution – oder auch nur eines Teils davon, etwa wegen verursachter Schäden – muss schriftlich festgehalten und nachvollziehbar belegt werden. Schätzungen sind nicht erlaubt. Verzögert sich die finale Abrechnung darüber hinaus, ist es dem Vermieter gestattet, eine sogenannte Sicherheitsreserve zurückzuhalten – vor allem, wenn eine Betriebskostennachzahlung des Mieters zu erwarten ist. Die Höhe sollte sich aber im angemessenen Rahmen halten.

Vermieterpfandrecht

Damit Vermieter bei ausstehenden Mietszahlungen nicht auf den Verlusten sitzen bleiben, besagt § 562 des Bürgerlichen Gesetzbuchs: "Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen." Was genau darunter fällt, ist verhältnismäßig klar umrissen. Gemeinhin gilt: Dinge, die der Mieter dringend zum alltäglichen Leben benötigt, sind unpfändbar. Dazu zählen unter anderem Bett, Sofa, Tische, Stühle, Fernseher, Küchengeräte, Staubsauger und Waschmaschine. Auch geliehene oder geleaste Gegenstände sind Teil dieser Liste. Nicht zu vergessen: Die potenziell pfändbaren Objekte müssen sich in der Wohnung befinden und vom Mieter selber dort hingebracht worden sein. Gleichzeitig darf der Mieter pfändbare Objekte nicht einfach verschwinden lassen. Sollte dies der Fall sein, macht sich der Mieter unter Umständen der Pfandkehr strafbar. Bei einem Übererlös der gepfändeten Gegenstände ist der Vermieter dazu verpflichtet, den Gewinn an den Mieter auszuzahlen. Der Vermieter muss die gepfändeten Gegenstände öffentlich versteigern und darf den Erlös daraus zur Begleichung der geschuldeten Summe nutzen. Die Versteigerung selbst erfolgt zum Beispiel durch einen Gerichtsvollzieher.

Frau mit Taschenrechner sitzt am Schreibtisch

Beliebte Fehlerquelle: Vermieter sollten bei der Betriebskostenabrechnung besonders sorgfältig vorgehen

Betriebskostenschlussabrechnung

Nach Beendigung eines Mietverhältnisses, bedarf es gegebenenfalls einer Betriebskostenschlussabrechnung, sollte im Mietvertrag die Zahlung von Betriebskosten und deren jährliche Abrechnung vereinbart sein. Dabei passieren häufig die meisten Fehler: verkehrte Fristen, falscher Abrechnungszeitraum, formelle Fehler ... Vermieter sollten daher besonders sorgfältig bei der BKA vorgehen. Doch keine Panik: Bei Fehlern ist eine Korrektur, die nicht zu Lasten des Mieters geht, auch nachträglich noch möglich. Unverzichtbar für eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung sind:

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
  • Berechnung des Anteils des Mieters 
  • Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

Fehlt eine dieser Informationen, ist die BKA für den Mieter sowohl inhaltlich als auch rechnerisch kaum nachzuvollziehen. Die Abrechnung über die geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen ist immer  erst nach Ablauf des jeweiligen Wirtschaftsjahres möglich. Der Vermieter muss die Abrechnung binnen eines Jahres nach Ablauf des betreffenden Wirtschaftsjahres erstellen.

Was passiert, wenn der Mieter die Wohnung nach der Kündigung nicht räumt?

Mit das Ärgerlichste, was einem als Vermieter passieren kann: Wenn der Mieter auch nach der rechtskräftigen Kündigung die Wohnung nicht verlässt. Das erste, was Sie dann tun sollten, ist eine Räumungsklage einreichen. Diese kann zwei Wochen nach der Kündigung erhoben werden. Allerdings ist der Weg bis zur endgültigen Räumung danach noch sehr weit. Durchschnittlich zwischen fünfzehn und achtzehn Monaten – bei Einhaltung sämtlicher gesetzlicher Fristen – dauert es, bis eine Räumungsklage durchgesetzt werden kann. Auch ein Urkundsprozess wäre ein denkbarer Weg. Durch Vorlage des Mietvertrags bei Gericht kann der Vermieter einen Zahlungstitel erwirken. Die Wahrscheinlichkeit auf ein Einlenken des Mieters erhöht sich dadurch immens. Des Weiteren ist es ratsam, im Mietvertrag beziehungsweise im Kündigungsschreiben den Passus zu vermerken, dass eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses gem. § 545 BGB von vornherein ausgeschlossen wird. Setzt der Mieter nach der Kündigung einfach den Gebrauch der Mietsache fort und der Vermieter reagiert nicht rechtzeitig - binnen zwei Wochen - darauf, indem er der Fortsetzung des Gebrauchs widerspricht, so verlängert sich das Mietverhältnis automatisch auf unbestimmte Zeit und die Kündigungsprozedur muss erneut angegangen werden.