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Mietvertrag kündigen: So funktioniert’s!

Die Kündigung eines Mietvertrags ist alles andere als banal. Wie Sie Stolpersteine vermeiden, was Sie bei der Zustellung beachten sollten und welche Rechte Sie bei Nachmieter und Abstand erwarten, erfahren Sie hier.
Frau mit Ausdrucken in der Hand sitzt vorm Laptop

Mietvertrag kündigen: Damit Sie am Ende noch gut lachen haben, gilt es einiges zu beachten

In diesem Artikel
Der Mietvertrag: Das A und O
So kündigen Sie Ihren Mietvertrag richtig
Kündigungsfristen: Welche gibt es?
So stellen Sie Ihre Kündigung richtig zu!
Sonderkündigungsrechte
Nachmieter gefunden: ein Vorteil?
Kann ich vor dem Einzug noch von einem Mietvertrag zurücktreten?

Sie wollen sich verändern und planen einen Umzug? Die Kündigung des Mietvertrags liegt da – im Normalfall – in der Natur der Sache. Nun gilt es einiges zu beachten: Kündigungsform, Kündigungsfristen, Sonderkündigungsrechte, Nachmieterklausel. Mit den von uns zusammengestellten Tipps und Hinweisen sind Sie auf der sicheren Seite.

Der Mietvertrag: Das A und O

Der Mietvertrag ist das wichtigste Dokument zwischen Mieter und Vermieter. Kurioserweise ist das, was drin stehen muss, kaum geregelt und hängt in erster Linie von den jeweiligen Vertragspartnern ab. Alles, was hier nicht festgehalten wird, unterliegt den gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Doch aufgemerkt: Nicht jede Klausel ist zulässig. Bei der Kündigung gibt es sehr konkrete Vorgaben. Vor allem der Kündigungsverzicht ist immer wieder Gegenstand gerichtlicher Streitfälle. Wird dieser für einen längeren Zeitraum als vier Jahre festgesetzt, ist er grundsätzlich unwirksam. Gleiches gilt für Mietkautionen, die drei Monatskaltmieten übersteigen oder ein generelles Rauchverbot in der Wohnung.

So kündigen Sie Ihren Mietvertrag richtig

Niemand möchte bei einem anstehenden Umzug am Ende doppelt Miete zahlen, weil er einen Fehler bei der Kündigung vom Mietvertrag gemacht hat. Doch was muss so eine Kündigung eigentlich alles beinhalten? Anbei finden Sie eine Übersicht der wichtigsten Punkte, die Sie in Ihrem Schreiben auf jeden Fall berücksichtigen sollten:

  • Ausdrücklicher Hinweis auf den Kündigungswunsch
  • Datum, zu dem gekündigt wird
  • genaue Anschrift und konkrete Benennung des Mietobjekts
  • Name und Anschrift sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter
  • Unterschrift aller Mietparteien
Ein Pärchen liegt umringt von Umzugskartons auf dem Sofa

Die ordnungsgemäße Kündigung des Mietvertrags erleichtert jeden Umzug

Sollten Sie dem Vermieter eine Einzugsermächtigung erteilt haben, vergessen Sie nicht, diese zurückzuziehen. Separat angemietete Stellplätze müssen gesondert gekündigt werden. Auch empfehlenswert: Die Bitte um eine schriftliche Bestätigung der Kündigung, der Hinweis zur Rückzahlung der Kaution (falls eine hinterlegt wurde) sowie die Vereinbarung einer Wohnungsabnahme inklusive gemeinsamer Begehung und Erstellung eines Abnahmeprotokolls.

Kündigungsfristen: Welche gibt es?

Die Kündigung eines Mietvertrags unterliegt immer Fristen. Mieter haben es hierbei allerdings deutlicher einfacher als Vermieter. Bei einem unbefristeten Mietvertrag gilt für den Mieter eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten – unabhängig von der Wohndauer. Das Kündigungsschreiben muss den Vermieter bis zum dritten Werktag eines Monats erreichen, einen konkreten Grund braucht es nicht. Bei einem späteren Eingang verzögert sich die Kündigung jeweils um einen Monat nach hinten. Die fristlose Kündigung ist nur in Ausnahmefällen möglich: Bei starkem Schimmelbefall in der Wohnung oder einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens zum Beispiel. Der Vermieter hingegen benötigt für eine Kündigung einen gesetzlich anerkannten Grund. Vertragswidrige Nutzung der Räume seitens des Mieters (wie unerlaubte Vermietung an Dritte oder Überbelegung), Missachtung der Hausordnung, ausbleibende Mietzahlungen – alles Anlässe für eine fristlose Kündigung. Vertragstreuen Mietern kann nur in Sonderfällen wie etwa "Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung" oder "Eigenbedarf" gekündigt werden. Bei einer ordentlichen Kündigung vonseiten des Vermieters richten sich die Kündigungsfristen nach der Dauer des Mietverhältnisses. Wohnt der Mieter bis zu fünf Jahre in der Wohnung, beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Liegt die Wohndauer über fünf Jahre, beläuft sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate, bei mehr als acht Jahren Wohndauer liegt die Kündigungsfrist bei neun Monaten.

So stellen Sie Ihre Kündigung richtig zu!

§ 568 des Bürgerlichen Gesetzbuches besagt: Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form. Ganz so einfach, wie es im ersten Moment klingt, ist es dann aber doch nicht. Telefax, Telegramm oder E-Mail sind unzureichend. Idealerweise verschicken Sie Ihre Kündigung als Einschreiben mit Rückschein. Sollten Unklarheiten auftreten, sind Sie so auf der sicheren Seite, da Sie die Kündigung im Streitfall beweisen müssen. Gleichzeitig empfiehlt es sich, bei der Zustellung durchaus mehr Zeit einzuplanen. Trifft der Überbringer den Empfänger nicht an, wird dieser lediglich schriftlich über den Eingang informiert. Erst nach der Abholung gilt das Kündigungsschreiben als offiziell zugestellt. Alternativ können Sie auch das Einwurf-Einschreiben wählen, bei dem der Postbote den Einwurf in den Briefkasten dokumentiert. Zu guter Letzt: Vergessen Sie auf keinen Fall die Unterschrift, ohne die Ihre Kündigung nicht rechtskräftig ist. Sollten Sie nicht der alleinige Mieter sein, benötigen Sie die Signaturen sämtlicher Mietparteien. Andernfalls kann es passieren, dass Sie im Streitfall weiterhin haftbar sind.

Eine Hand wirft mehrere Briefe in einen Briefkasten

Die sicherste Zustellung einer Kündigung ist das Einschreiben mit Rückschein oder das Einwurf-Einschreiben

Sonderkündigungsrechte

Die sogenannten Sonderkündigungsrechte gelten nur in besonderen Fällen. Anhand nachfolgender Beispiele zeigen wir Ihnen die fünf häufigsten Szenarien auf.

Ankündigung einer Modernisierung
Erhält der Mieter im April eine Modernisierungsankündigung, verkürzt sich die Kündigungsfrist. Der Mieter kann dann bis zum 31. Mai kündigen und das Mietverhältnis endet am 30. Juni
Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete
Auch bei einer anstehenden Mieterhöhung, beispielsweise zum 1. August, verkürzt sich die Kündigungsfrist. Der Mieter kann dann bis zum 31. Juli kündigen und der Vertrag endet zum 30. September
Mieterhöhung nach Modernisierung
Siehe Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete
Anhebung der Miete bei Sozialwohnungen
Steht eine Mieterhöhung zum 1. August an, kann die Kündigung bis zum 3. August erfolgen und der Vertrag endet zum 30. September
Tod des Mieters
Stirbt ein Mieter, bedeutet das nicht automatisch, dass das Mietverhältnis endet. Lebens- oder Ehepartner können sich innerhalb eines Monats überlegen, ob sie das Mietverhältnis fortsetzen wollen – oder eben auch nicht. Ähnlich verhält es sich bei Erben. Auch hier haben die Betroffenen einen Monat Bedenkzeit. Entscheiden sie sich dagegen, tritt eine dreimonatige Kündigungsfrist in Kraft.
Verweigerung einer zulässigen Untervermietung
Verweigert der Vermieter die ordnungsgemäße Untervermietung der Wohnung - oder auch nur eines Teils davon -, kann der Mieter innerhalb von drei Monaten kündigen.

Maßnahmen zur Modernisierung einer Mietswohnung

Die Modernisierung einer Wohnung fällt unter die sogenannten Sonderkündigungsrechte

Nachmieter gefunden: ein Vorteil?

Steht eine vorzeitige Mietkündigung im Raum, kann das Stellen eines geeigneten Nachmieters von großem Vorteil sein. Fakt ist aber auch: Der Vermieter ist keineswegs dazu verpflichtet, die vorgeschlagene Person zu akzeptieren. Mit einer sogenannten Nachmieterklausel im Mietvertrag erhöhen sich die Chancen natürlich deutlich. Doch die ist die absolute Ausnahme. Und dennoch: Auch ohne derartige Klausel kann es zu Ausnahmefällen kommen, die das Stellen eines Nachmieters ermöglichen. Vor allem dann, wenn es für den Mieter unzumutbar wäre, länger an den bestehenden Mietvertrag gebunden zu sein. Ein typisches Szenario hierfür wäre zum Beispiel, wenn eine berufliche Veränderung den Mieter zu einem Ortswechsel zwingt. Auch Krankheit und der Umzug in ein Alten- oder Pflegeheim wären klassische Beispiele. Oder wenn die betroffene Person heiraten will oder Nachwuchs kommt und die Wohnfläche zu klein wird. Nach wie vor gilt aber: Der vorgeschlagene Nachmieter muss für den Vermieter tragbar sein. Wird die Erlaubnis vom Vermieter nicht eingeholt, kann es passieren, dass eventuelle Kosten und Schäden, die dem potenziellen Nachmieter durch eine vorschnelle Zusage entstanden sind, vom Mieter übernommen werden müssen.

Kann ich vor dem Einzug noch von einem Mietvertrag zurücktreten?

Um gleich mit der Tür ins Haus zu fallen: Nein! Ein unterschriebener Mietvertrag ist grundsätzlich wirksam. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Wohnung bereits bezogen wurde. Allein ein vertraglich festgehaltenes Rücktrittsrecht im Mietvertrag könnte daran etwas ändern. Gibt’s das nicht, bleibt nur die Möglichkeit, mit der fürs jeweilige Mietverhältnis üblichen Frist zu kündigen.
Bei der Ablöse ist es wie folgt: Als Nachmieter besteht grundsätzlich keine Verpflichtung, dem Vormieter eine Ablöse für Möbel oder Einbauküche zahlen zu müssen. Anders verhält es sich gegenüber dem Vermieter: Wurden vom Mieter – ganz wichtig: mit Einverständnis des Vermieters – auf eigene Kosten Erhaltungsmaßnahmen getätigt, muss der Vermieter diese beim Auszug zum aktuellen Wert ablösen. Sind diese Erhaltungsmaßnahmen ohne Einverständnis durchgeführt worden, ist die Gefahr groß, dass der Mieter die Kosten nicht zum aktuellen Wert erstattet bekommt.