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Mietvertrag: Darauf müssen Sie achten!

Schimmel in der Wohnung, kaputte Fliesen, laute Nachbarn: Mit einem gründlich ausgearbeiteten Mietvertrag lassen sich viele Konflikte zwischen Vermieter und Mieter umgehen.
Mieter unterschreibt Mietvertrag seiner neuen Vermieterin

Mietvertrag: Vieles kann, doch nicht alles darf drinnen stehen

In diesem Artikel
Die verschiedenen Arten von Mietverträgen
Mietvertrag: Was er unbedingt beinhalten sollte
So kündigen Sie Ihren Mietvertrag richtig
Kündigung des Mietvertrags erhalten: Was nun?
Mieterhöhung: Danach richtet sie sich
Vorsicht bei zu schneller Mietminderung
Schönheitsreparaturen: Wer sich drum kümmern muss
Untervermietung: So funktioniert’s

Die nackten Zahlen für 2015 besagen: 35,36 Prozent aller Deutschen zahlen Miete, 29,05 Prozent leben im eigenen Haus, 4,47 Prozent sind im Besitz einer Eigentumswohnung und 4,11 Prozent leben in einer Wohngemeinschaft. Das ergab eine Umfrage, die das Statistik-Portal Statista, preisgekröntes Start-up-Unternehmen aus dem Jahr 2008, zwischen 2012 und 2015 erhob. Damit steht fest: Die gängigste Wohnform in Deutschland ist zur Miete; und das obwohl die Mietpreise seit Jahren kontinuierlich steigen. Auf über 3,7 Milliarden Quadratmeter Wohnfläche fallen gut 181 Millionen Räume verteilt auf über 41 Millionen Wohnungen (Quelle: Statistisches Bundesamt, erschienen am 17.8.2015). Irrsinnige Zahlen! Das wichtigste Dokument hierbei, ohne das der Wohnungsmarkt im heillosen Chaos versinken würde: der Mietvertrag.

Die verschiedenen Arten von Mietverträgen

Es gibt die unterschiedlichsten Mietverträge. Die wichtigsten und gängigsten finden Sie hier im Überblick.

  • Unbefristeter Mietvertrag: Der unbefristete Mietvertrag, auch Zeitmietvertrag genannt, beinhaltet kein konkretes Datum, zu dem das Mietverhältnis beendet werden soll.
  • Befristeter Mietvertrag: Beim befristeten Mietvertrag steht die Dauer des Mietvertrags schon fest. Mögliches Szenario wäre zum Beispiel, wenn der Vermieter Renovierungsarbeiten zu einem fixen Zeitpunkt vornehmen oder den Wohnraum selber nutzen möchte.
  • Dauermietvertrag: Hier räumt der Vermieter seinem Mieter ein Dauernutzungsrecht ein. Vor allem bei Wohnungsbaugenossenschaften sehr verbreitet.
  • Untermietvertrag: Liegt vor, wenn der Hauptmieter ein Mietverhältnis mit einem Untermieter eingeht.
  • Staffelmietvertrag: Legt die prozentuale Mietsteigerung innerhalb eines konkreten Zeitraums bereits fest. Diese darf normalerweise, in einem Zeitraum von drei Jahren, nicht höher als 20 Prozent sein. Außerdem muss die Miete immer mindesten ein Jahr unverändert sein.
  • Indexmietvertrag: Die Miete darf nach dem jährlich vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex angeglichen werden.
Stift und Schlüssel liegen auf einem unterschriftsreifen Mietvertrag

Was genau im Mietvertrag festgehalten wird, unterliegt den jeweiligen Vertragspartnern

Mietvertrag: Was er unbedingt beinhalten sollte

Mietverträge sind häufig umfangreiche Dokumente, die schnell zwischen zehn, zwölf Seiten umfassen. Müssen sie aber nicht. Was in einem Mietvertrag steht, hängt in erster Linie von den jeweiligen Vertragspartnern ab. Auch mündlich lässt er sich abschließen, wenngleich eine solche Vorgehensweise nicht besonders ratsam ist. Ein mündlicher Vertrag hätte zur Folge, "dass grundsätzlich die gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches gelten, wenn nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist. Dann hätte der Mieter mit Schönheitsreparaturen nichts zu tun, und er müsste auch keine Nebenkosten zahlen", so der Deutsche Mieterbund. Dementsprechend sieht die Realität anders aus. Nach dem Immobilienverband Deutschland (IVD) muss ein Mietvertrag unbedingt beinhalten:

  • wer Mieter und Vermieter ist
  • welche Wohnung oder welches Haus vermietet wird
  • Beginn des Mietverhältnisses
  • Miethöhe
  • Verteilung und Abrechnung der Betriebskosten
  • wer die Schönheitsreparaturen und wer die Verkehrssicherung (beispielsweise Schneeräumung) trägt

Diese Liste lässt sich natürlich leicht erweitern: Kaution, Kündigungsrechtssauschluss, zulässiger Gebrauch der Wohnung, Hausordnung, Kleinreparaturen … Doch aufgemerkt: Nicht jede Klausel ist zulässig.

Mietvertrag als PDF-Download

Sie suchen eine Vorlage für einen Mietvertrag? Dann laden Sie sich doch einfach den Standardmietvertrag des Deutschen Mieterbundes herunter:

So kündigen Sie Ihren Mietvertrag richtig

Keiner möchte bei einem anstehenden Umzug am Ende doppelt Miete zahlen, weil er einen Fehler bei der Kündigung vom Mietvertrag gemacht hat. Doch es ist gar nicht so einfach, immer alles im Blick zu haben. Das Wichtigste: Halten Sie sich unbedingt an die vorgegebene Kündigungsfrist. Bei einem unbefristeten Mietvertrag muss dem Vermieter in der Regel spätestens am dritten Werktag des Monats die Kündigung vorliegen. Der Kündigungszeitraum kann, je nach Vereinbarung, zwischen einem und drei Monaten variieren, nicht aber länger. Gleichzeitig kann der Mieter immer nur zum Ende eines Kalendermonats kündigen. Die Kündigung sollte schriftlich erfolgen, am besten per Einschreiben. E-Mail oder Fax reichen nicht aus. Ganz wichtig auch: Genaue Anschrift und Lage des Mietobjekts, Datum des Mietvertragsabschlusses, kündigen Sie fristgerecht oder fristlos, handelt es sich um ein privates oder gewerbliches Mietverhältnis? Sollten Sie dem Vermieter eine Einzugsermächtigung erteilt haben, vergessen Sie nicht, diese zurückzuziehen.

Pärchen auf der Couch im Gespräch mit einer Frau

Bei der Kündigung des Mietvertrags gibt's so einiges zu beachten

Kündigung des Mietvertrags erhalten: Was nun?

Bei einer Kündigung vonseiten des Vermieters empfiehlt es sich immer, Rechtsbeistand einzuholen. Entweder beim Mieterbund oder bei einem Anwalt. Anschauliche Beispiele, die eine Kündigung durchaus legitimieren können, sind:

  • gänzlich ausbleibende Mietzahlungen
  • monatelanger Verzug mit mindestens zwei Monatsmieten
  • regelmäßig verspätete Mietzahlungen
  • Vertragswidrige Nutzung der Räumlichkeiten (unerlaubte Vermietung an Dritte, Überbelegung)
  • Störung des Hausfriedens
  • illegale Aktivitäten innerhalb der vermieteten Räumlichkeiten wie Anbau von Marihuana

Mieterhöhung: Danach richtet sie sich

Als Mieter fürchtet man sie wie der Teufel das Weihwasser. Die Rede ist von der Mieterhöhung. Das Gute: Sie darf nicht einfach willkürlich angehoben werden. Das Schlechte: Für eine Erhöhung gibt es viele Gründe. Die gängigsten sind der aktuelle Mietenspiegel, das Gutachten eines Sachverständigen, Vergleichsmieten und Mietdatenbanken. Aber auch Modernisierungen, die nachhaltig die Nutzung der gemieteten Räumlichkeiten erhöhen, sowie veränderte Betriebskosten (Nebenkosten) können berechtigte Gründe sein. Prinzipiell lässt sich festhalten: Mietsteigerungen müssen schriftlich erfolgen. Und auch hier gibt es Fristen einzuhalten. Außerdem darf die Miete mit anhaltender Dauer des Mietverhältnisses maximal auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden. Dafür benötigt der Vermieter die Einwilligung des Mieters. Stichwort: Zustimmungsverfahren. Erhält er sie nicht, bleibt noch der Weg über den Richter. Unter gewissen Voraussetzungen muss der Mieter der Mieterhöhung aber zustimmen. Dieser Fall tritt ein, wenn:

  • die Anhebung formal in Ordnung ist
  • nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete gefordert wird
  • sowohl die Jahressperrfrist als auch die Kappungsgrenze eingehalten wird

Jahressperrfrist? Kappungsgrenze? Also: Die Jahressperrfrist besagt, dass frühestens ein Jahr nach Einzug beziehungsweise nach der letzten Mieterhöhung eine neue Steigerung erfolgen darf. Die Kappungsgrenze gibt eine Mietsteigerung um maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren vor. In Städten wie Berlin, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart liegt die vorgegebene Grenze derzeit bei 15 Prozent.

Gerichtsschreibtisch mit Hammer, Waage und einem aufgeschlagenen Buch

Verweigert der Mieter die Einwilligung zur Mieterhöhung, bleibt häufig nur der Weg übers Gericht

Vorsicht bei zu schneller Mietminderung

Mietminderung ist immer dann legitim, wenn eine Wohnung erhebliche Mängel aufweist. Dazu gehören unter anderem:

  • Schimmel oder Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung
  • Baulärm im oder in unmittelbarer Nähe vom Wohnhaus
  • kleinere Wohnfläche als im Mietvertrag angegeben
  • defekte technische Geräte wie Küchenherd, Wasserboiler, Heizung oder Aufzug
  • Schäden am Haus wie undichte Türen und Fenster, kaputter Rollladen

Ganz wichtig: Der Mieter hat den Vermieter bei Auftreten eines Mangels umgehend zu informieren und ihm eine angemessene Frist zu gewähren, selbigen zu beheben. Passiert daraufhin nichts, kann er eine Frist zur Behebung setzen und androhen, dass er ansonsten eine Fachfirma beauftragt und die Kosten dann zu Lasten des Vermieters gehen (Selbstvornahme). Rückwirkend ist eine Mietminderung nicht möglich. Auch darf der Mieter die Beeinträchtigung nicht selbst verursacht haben. Bei Baulärm empfiehlt es sich, ein sogenanntes Lärmprotokoll zu führen. Die Höhe der zulässigen Minderung hängt von Fall zu Fall ab. Mietminderung bei seinem Vermieter einzufordern, kann sich schnell als Bumerang erweisen. Dafür ist das Thema viel zu komplex und undurchsichtig. Holen Sie sich unbedingt Rechtsbeistand, um etwaige Konsequenzen durch zu hohe Mietminderungsforderungen zu vermeiden.

Schönheitsreparaturen: Wer sich drum kümmern muss

Mit Schönheitsreparaturen ist das so eine Sache: Fast jeder hat seine eigenen Vorstellungen davon, was gemeint ist. Eine Definition im BGB gibt es nicht. Und genau das macht es so schwierig. Der Deutsche Mieterbund schreibt auf seiner Homepage zu dem Thema: „Unter Schönheitsreparaturen oder Renovierung versteht man alles, was sich beim normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete und etwas Gips erneuert werden kann. Dazu gehört: Tapezieren von Wänden und Decken, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken, Streichen der Heizkörper, einschließlich der Heizungsrohre, Streichen der Türen innerhalb der Wohnung, Streichen der Fenster von innen und Streichen der Wohnungstür von innen.“ Kurzum: Alles, was der Mieter selber „abgewohnt“ hat. Der Austausch von Teppichböden oder das Abschleifen von Parkettböden fällt nicht darunter. Konkret festgelegte Fristen für Kleinreparaturen sind unzulässig. Mit allgemein gehaltenen Formulierungen im Mietvertrag kann dieser Umstand aber leicht umgangen werden.  

Ein Farbeimer und eine Leiter stehen vor einer halb gestrichenen Wand

Streichen gehört laut Deutschem Mieterbund zu den üblichen Schönheitsreparaturen

Untervermietung: So funktioniert’s

Möchten Sie einen Teil ihrer – oder auch die komplette – Wohnung an einen Dritten vermieten, handelt es sich um eine Untervermietung. Hierfür benötigen Sie die Erlaubnis des Vermieters; ganz egal, ob die Vermietung nun gegen Geld oder umsonst erfolgt. Geschieht dies nicht, kann es im schlimmsten Fall zu einer fristlosen Kündigung kommen. Die Genehmigung muss selbst dann eingeholt werden, wenn der Mieter einen Anspruch auf die Vermietung an einen Dritten hat. Solch ein Fall liegt in der Regel vor, wenn ein berechtigtes Interesse daran besteht. Das können wirtschaftliche, familiäre, aber auch persönliche Gründe wie etwa Arbeitslosigkeit, Scheidung oder andere finanzielle Nöte sein. Bei einem Wechsel des Untervermieters benötigen Sie jedes Mal eine neue Genehmigung. Für das Ablehnen einer konkreten Person benötigt der Vermieter gute Gründe. Als da wären zum Beispiel:

  • persönliche Feindschaft
  • direkter Wettbewerb
  • Überbelegung der genutzten Räume
  • Änderung des Vertragszwecks

Ausnahme: Handelt es sich bei dem Untermieter um ein nahes Familienmitglied, ist die Vermietung in jedem Fall rechtens. Die Informationspflicht gegenüber ihrem Vermieter bleibt aber bestehen.