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Immobilienkauf

Damit der Immobilienkauf nicht zur lebenslangen Belastung wird, sollten Sie vor der endgültigen Kaufentscheidung unbedingt ein paar Grundregeln beherzigen.
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Eine Immobilie sollte man sich erst kaufen, wenn man sich das auch leisten kann. Bei einem Eigenkapital von ca. 20 bis 30 Prozent der Kaufpreissumme sieht es schon recht gut für Sie aus. Das bezieht sich aber auf die gesamte Höhe: Wohnung oder Haus plus Erwerbsnebenkosten plus eventuell notwendige Reparaturen oder Umbaumaßnahmen.

Ein finanzielles Polster ist dabei unabdingbar. Bei jedem Bau oder Kauf gibt es einige Positionen, die nicht eingeplant oder berücksichtigt wurden. Zudem sollte man sich möglichst sicher sein, dass man Kredite auch künftig abbezahlen kann. Vom Kauf einer Immobilie sollten Sie ganz absehen, wenn Ihnen Arbeitslosigkeit oder Kurzarbeit drohen, Sie in absehbarer Zeit umziehen werden, Sie über weniger als 20 Prozent Eigenkapital verfügen oder Sie Ihre Immobilie vermieten möchten, sich damit aber nicht auskennen.

Reparaturen und Instandsetzung einplanen

Kritisch ist es, wenn das Wunschobjekt nicht von einem Sachverständigen begutachtet wurde und sich nach dem Kauf immer mehr Reparaturbedarf oder Instandhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen herausstellen. Der Gebäudezustand wird in Zukunft bestimmen, welche Kosten Ihnen für Reparaturen, Wartung und Sanierung entstehen. Sie sollten daher wissen, was in den vergangenen Jahren am Haus oder an der Wohnanlage renoviert und saniert wurde. Sind Dach, Außenfassade und Heizungsanlage in Ordnung? Sind Renovierungsarbeiten geplant? Diese müssen bei Wohnanlagen dann auch von den neuen Eigentümern getragen werden. Wenn Sie vor dem Kauf schon sehen, dass Ihnen das Bad nicht gefällt, dann werden Sie schon einen fünfstelligen Eurobetrag einplanen müssen. Deshalb sollten bei geplanten Umbaumaßnahmen immer verbindliche Angebote vorliegen, damit man die Kosten entsprechend planen kann.

Beim Finanzieren auf den Zeitraum achten

Für Sparer und Kapitalanleger gelten Immobilien als eine sichere Anlage, egal ob als mietfreier Alterssitz, Mieteinnahmequelle oder als Schutz vor Inflation. Aber: Wie viel Zeit haben Sie bis zum Rentenbeginn oder Ihrem angestrebten Arbeitsende? Wie schnell müssen, können oder wollen Sie Ihre Schulden tilgen? Gibt es Sparverträge, Erbschaften, Schenkungen oder Lebensversicherungen, die in den nächsten Jahren anstehen? Mit einer niedrigen monatlichen Rate beim Annuitätendarlehen ist Ihnen nicht gedient. Die Summe hört sich zwar bei ein Prozent Tilgung niedrig an, aber damit sind Sie in 30 Jahren immer noch nicht schuldenfrei.

Fragen Sie beim Preis und anderen Zahlen immer nach

Nicht nur in arabischen Ländern ist das Verhandeln von Preisen normal. Gerade bei solch hohen Kaufpreisen ist Verhandeln durchaus angebracht. Preisnachlässe von bis zu fünf Prozent sind keine Seltenheit. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro sprechen wir da auch schon über 12.500 Euro. Und wenn sich nicht über die Gesamtsumme verhandeln lässt, dann versuchen Sie doch, Extras kostenfrei zu bekommen. Dies können zum Beispiel die tolle Einbauküche, das schöne Gartenhaus, die Garage oder der Tiefgaragenstellplatz sein.

Wohnungskäufer sollten sich unbedingt vor dem Kauf den aktuellen Wirtschaftsplan des gesamten Objekts vorlegen lassen. Alle Zahlen sollten Sie vor und nicht erst nach dem Kauf kennen. Vergleichen Sie die Betriebskosten mal mit den Durchschnittswerten des Deutschen Mieterbundes. Nur so kann man ausschließen, dass nach dem Kauf hohe finanzielle Risiken auftreten. Ein besonderer Blick gilt auch der Höhe der Rücklagen. Zu klären ist auch, was in das Objekt bereits investiert wurde. Wo ist eventuell in den nächsten Jahren Handlungsbedarf? Sind der angesparte Rücklagenbetrag zu niedrig und die künftigen Ausgaben zu hoch, ist Vorsicht geboten. Ist kein Geld angespart, kann bei teureren Maßnahmen eine Sonderumlage von allen Eigentümern verlangt werden.

Tipps speziell für den Wohnungskauf:

Schauen Sie sich den Verwalter an

Der Verwalter spielt eine wichtige Rolle in einer Wohnanlage. Er rechnet die Betriebskosten ab, achtet auf einen guten Zustand des Objekts, leitet Eigentümerversammlungen, holt sich für Reparaturen Kostenvoranschläge ein, kontrolliert Handwerker und schlägt notwendige Renovierungsarbeiten am Haus vor. Schauen Sie sich daher mehrere betreute Objekte der Hausverwaltung an.

Andere Eigentümer

Kauft man eine Wohnung, muss man danach zwangsläufig auch mit den anderen Wohnungseigentümern und teilweise auch mit deren Entscheidungen leben. Denn bei Entscheidungen gelten die Beschlüsse der Eigentümerversammlung und die werden je nach Stimmrecht mehrheitlich gefällt. Gute Voraussetzungen bieten Eigentümergemeinschaften, in denen ein hoher Anteil der Eigentümer selbst in der Wohnanlage wohnt. Je mehr Eigentümer selbst in einer Anlage wohnen, desto besser achten alle auf den allgemeinen Zustand und die Sauberkeit der Wohnanlage.

Protokolle sind wichtig

Lassen Sie sich nicht mit dem letzten und vorletzten Eigentümerprotokoll abspeisen! Die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei oder besser fünf Jahre sollten Sie schon einsehen dürfen. So können Sie sicher sein, dass keine großen Sanierungsmaßnahmen aufgrund von Geldmangel auf die nächsten Jahre verschoben wurden. Auch der Zusammenhalt der Hausgemeinschaft ist in einem Protokoll gut erkennbar. Bei Versammlungszeiten von über zwei Stunden ohne wichtigen Grund ist schon Vorsicht angebracht.

Steuerlast optimal gestalten

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Kaufpreis für den Grund und Boden mit Gebäude oder Wohnung, der in der Notarurkunde genannt ist. Einrichtungsbestandteile einer Wohnimmobilie und sonstige Einrichtungsgegenstände betrachtet das Finanzamt aber als separate Wirtschaftsgüter. Diese Unterscheidung dient in erster Linie der korrekten Festsetzung der Grunderwerbsteuer und wirkt sich kostenmindernd aus. Daher können Einbauküchen oder sonstige zur Wohnung gehörende Einrichtungsgegenstände separat aufgelistet und mit dem jeweiligen Preis im Kaufvertrag aufgeführt werden.

Instandhaltungsrücklagen sind wichtig

Lassen Sie sich Informationen über die zur Wohnung gehörenden Instandhaltungsrücklagen geben und diese extra im Kaufvertrag ausweisen. Auch darauf müssen Sie beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie keine Grunderwerbssteuer zahlen. Ob es aber besser ist, einmalig keine Grunderwerbssteuer zu zahlen oder dauerhaft auf die Abschreibung zu verzichten, klären Sie natürlich vorher mit Ihrem Steuerberater.