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Nebenkosten bei Haus und Wohnung: Betriebskosten kalkulieren

Heizung, Wasser, Müll: Was alles zu Betriebskosten zählt, wie die Kosten abgerechnet werden dürfen und wo es Einsparpotenzial bei diesen Nebenkosten gibt.
So berechnen Sie Ihre Nebenkosten

Betriebskosten: Heizung und Wasser machen einen Großteil der Nebenkosten aus

In diesem Artikel
Was sind Betriebskosten, was sind keine?
Betriebskostenspiegel pro Quadratmeter
Betriebskostenabrechnung: Was sie beinhalten muss
Sämtliche Betriebskosten im Überblick
Betriebskosteneinsparungen: Diese Maßnahmen lohnen sich

Nach der monatlichen Überweisung zur Miete oder dem Kauf einer Immobilie hören die Ausgaben noch lange nicht auf. Stichwort: Betriebskosten. Am einfachsten gewinnen Sie einen Eindruck über sämtliche Auslagen, indem Sie sich die Abrechnungen vom Vorbesitzer oder Vormieter geben lassen. Auch der alljährliche Betriebskostenspiegel vom Deutschen Mieterschutzbund ist sehr hilfreich, erfasst er doch die durchschnittlichen Nebenkosten in ganz Deutschland und bietet einen guten Überblick über regionale Unterschiede.

Was sind Betriebskosten, was sind keine?

Zunächst einmal: Betriebskosten sind gesetzlich geregelt. Als Grundlage dient die Betriebskostenverordnung (BetrKV), die besagt, dass sämtliche Auslagen als Nebenkosten zu deklarieren sind, die durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch eines Gebäudes, Nebengebäudes und Grundstückes, aber auch von Anlagen und Einrichtungen laufend entstehen. Dazu gehören unter anderem:

  • Wasser
  • Abwasser
  • Heizkosten
  • Müllbeseitigung
  • Straßenreinigung
  • Schornstein
  • Gebäudereinigung
  • Aufzug
  • Hausmeister
  • und Gartenpflege

Eine komplette Auflistung aller Betriebskosten finden Sie weiter unten bei den Betriebskosten im Überblick.

Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung – wie etwa bauliche Maßnahmen zur Beseitigung von Mängeln, die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüsse entstehen – gehören hingegen nicht dazu.

Gärtner schneidet einen Busch mit einer elektrischen Heckenschere

Laut Betriebskostenverordnung gehört auch die Gartenpflege zu den Nebenkosten

Betriebskostenspiegel pro Quadratmeter

Betriebskosten können sich zum Teil, je nach Stadt oder Bundesland, stark unterscheiden. Der Deutsche Mieterbund liefert mit dem jährlichen Betriebskostenspiegel einen guten Überblick zu dem Thema. Die aktuellen Zahlen berufen sich auf das Jahr 2013, für den zigtausende Nebenkosten aus ganz Deutschland ausgewertet wurden, die berücksichtigte Wohnfläche betrug knapp 13 Millionen Quadratmeter. Laut Betriebskostenspiegel müssen Mieter in Deutschland durchschnittlich 2,19 Euro pro Quadratmeter für Nebenkosten zahlen. "Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten mit den jeweiligen Einzelbeträgen zusammen, kann die sogenannte zweite Miete bis zu 3,26 Euro/qm/Monat betragen", heißt es weiter. "Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung müssten bei Anfallen aller Betriebskostenarten 3.129,60 Euro für das Abrechnungsjahr 2013 aufgebracht werden."

Kurzinfo Betriebskosten

  • Zu Betriebskosten gehören unter anderem Wasser, Abwasser, Heizkosten, Müllbeseitigung, Straßenreinigung, Schornstein, Gebäudereinigung, Aufzug, Hausmeister und Gartenpflege. Eine komplette Auflistung aller Betriebskosten finden Sie weiter unten bei den Betriebskosten im Überblick
  • Der Mietkostenspiegel vom Deutschen Mieterbund erscheint einmal im Jahr und bietet einen Überblick über die durchschnittlichen Betriebskosten pro Quadratmeter
  • Die sogenannte zweite Miete kann maximal 3,26 Euro pro Quadratmeter betragen
  • Die Betriebskostenabrechnung muss immer den Abrechnungszeitraum sowie eine Zusammenstellung der Gesamtkosten nach Abzug der Vorauszahlungen beinhalten

Betriebskostenabrechnung: Was sie beinhalten muss

Die ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung enthält neben dem Abrechnungszeitraum (grundsätzlich zwölf Monate, hierbei muss es sich nicht zwingend um ein abgeschlossenes Kalenderjahr handeln) immer eine Zusammenstellung der Gesamtkosten nach Abzug der Vorauszahlungen. Auch Anfangs- und Endzählerstände müssen vermerkt sein. Außerdem ist der Vermieter verpflichtet, sich an den vereinbarten Verteilerschlüssel im Mietvertrag zu halten. Viel zitierte Ausnahme: die Heizkosten bei einer zentralen Heizungsanlage. Um Ungerechtigkeiten zwischen den einzelnen Parteien zu vermeiden, muss der Vermieter zwischen 50 und 70 Prozent nach Verbrauch abrechnen. Der übrige Energiekostenanteil kann verbrauchsunabhängig, etwa pro Quadratmeter, geltend gemacht werden.

Eine weibliche Hand dreht am Regler einer Heizung

Bei einer zentralen Heizungsanlage werden die Heizkosten zwischen 50 und 70 Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet

Sämtliche Betriebskosten im Überblick

Sämtliche Angaben stammen vom Deutschen Mieterbund und beziehen sich auf die Kosten pro Quadratmeter im Monat.

Heizkosten: 1,16 Euro
Die Heizkostenabrechnung umfasst in erster Linie Brennstoffkosten für Gas, Öl oder Fernwärme. Dazu kommen Nebenkosten wie Betriebsstrom, Heizungswartung und Kosten für Wärmemessdienstfirmen.

Warmwasser: 0,27 Euro
Die Kosten für die zentrale Warmwasserversorgung werden in aller Regel ebenfalls verbrauchsabhängig abgerechnet. Hier gelten die gleichen Grundsätze wie bei der Heizkostenabrechnung.

Wasser / Abwasser 0,35: Euro
Dazu gehören neben dem reinen Wassergeld auch die Kosten einer Wasseruhr inklusive regelmäßiger Eichkosten, Kosten der Berechnung und Aufteilung, unter Umständen auch Kosten für eine Wasseraufbereitungs- oder eine Wasserhebeanlage. Zu den Abwasserkosten gehören die städtischen Kanalgebühren und von der Gemeinde erhobene Kosten wie Oberflächenentwässerung.

Grundsteuer: 0,19 Euro
Als Grundsteuer bezeichnet man laufende öffentliche Lasten des Grundstücks.

Hauswart: 0,21 Euro
Dazu gehören Arbeiten wie Haus- und Treppenreinigung, Pflege der Außenanlagen, Streudienst, Bedienung und Überwachung der Sammelheizung, der Warmwasserversorgung und des Fahrstuhls.

Müllbeseitigung: 0,16 Euro
Das sind die Kosten der Müllabfuhr, aber auch die laufenden Kosten für einen Müllschlucker oder andere Systeme zur Müllentsorgung.

Aufzug: 0,16 Euro
Die Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege der Aufzugsanlage, der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und einer Notrufbereitschaft.

Aufzug in einem lichtdurchfluteten Treppenhaus

Die Betriebskosten für Fahrstühle liegen durchschnittlich bei 0,16 Euro pro Quadratmeter

Gebäudereinigung: 0,16 Euro
Sind Kosten für die Säuberung der gemeinsam benutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Treppen, Flure, Keller, Bodenräume, Waschküchen oder Aufzug.

Sach- und Haftpflichtversicherungen: 0,15 Euro
Darunter fallen zum Beispiel Versicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Überschwemmungen, Erdbeben sowie die Kosten der Glasversicherung.

Gartenpflege: 0,09 Euro
Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen wie zum Beispiel Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen oder auch die Neuanlage von Rasenflächen.

Gemeinschaftsantenne / Kabelfernsehen: 0,14 Euro
Kosten des Betriebs der Antennenanlage oder die Kosten des Betriebs und der regelmäßigen Prüfung.

Straßenreinigung: 0,03 Euro
Die von der Gemeinde erhobenen Gebühren und die Kosten, die für die Säuberung der Straßen und Fußwege aufgewendet werden müssen.

Allgemeinstrom: 0,05 Euro
Stromkosten für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Eingangsbereiche, Flure, Treppen oder Tiefgarage.

Schornsteinreinigung: 0,03 Euro
Schornsteinfegerkosten und die Kosten der vorgeschriebenen Emissionsmessungen.

Sonstige Kosten: 0,04 Euro
Unter anderem Prüfgebühren für Feuerlöscher, Dachrinnenreinigung, Kosten für ein Schwimmbad oder eine Sauna.

Betriebskosteneinsparungen: Diese Maßnahmen lohnen sich

Bezüglich Betriebskosteneinsparungen landet man schnell beim Thema Nachhaltigkeit: Der umsichtige Einsatz ­­­– respektive Verbrauch – von Wasser, Strom und Wärme kann schnell einige hundert Euro im Jahr ausmachen. Beispielsweise verbrauchen viele neue Geschirrspüler deutlich weniger Strom und Wasser als alte Geräte. Gleiches gilt bei Waschmaschinen. Und auch bei Kühlschränken und Elektroherden lohnt häufig der Griff zu modernen Geräten. Laut Bundesregierung benötigt ein Kühlschrank mit durchschnittlichen Verbrauchsdaten in fünfzehn Jahren ungefähr Strom im Wert von 400 Euro, ein sparsames Fabrikat verursacht im selben Zeitraum hingegen nur etwa die Hälfte an Betriebskosten. Schalten sie Geräte mit Stand-by-Modus zudem immer aus – im Zweifel kann das eine Ersparnis von bis zu 50 Euro im Jahr bedeuten.