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Die Erwerbsnebenkosten nicht vergessen

Mit dem Kaufpreis einer Immobilie sind noch längst nicht die Gesamtkosten abgedeckt. Was an Nebenkosten dazu kommt, sollte man nicht unterschätzen.
Die Erwerbskosten nicht vergessen
In diesem Artikel
Reisekosten
Kosten für den Berater
Maklerprovision
Die Notarkosten
Kosten für die Bank: Bereitstellungszinsen und Gebühren
Grunderwerbssteuer und weitere Kosten
Sonstige Kosten, die Sie beachten sollten
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Neben der eigentlichen Kaufsumme schlagen beim Immobilienkauf auch die Erwerbsnebenkosten kräftig zu Buche. Darunter versteht man alle Kosten, die unmittelbar mit dem Erwerb einer Immobilie in Zusammenhang stehen. Sie sind in ihrem Gesamtbetrag nicht unerheblich und sollten beim Immobilienkauf unbedingt in die Finanzplanung einbezogen werden. Erwerbsnebenkosten können bis zu 15 Prozent der Kaufsumme betragen.

Berücksichtigen Sie, dass Banken in der Regel nur solche Kosten mitfinanzieren, die den Wert der Immobilie erhöhen. Renovierungsarbeiten oder die Erwerbsnebenkosten zählen aus Sicht der Bank nicht dazu. Diese sollten normalerweise aus liquiden Mitteln bestritten werden können. Abhängig vom Grundbuchstand sind die Erwerbsnebenkosten in der Regel innerhalb von vier bis zwölf Wochen zu begleichen. Nur bei Bauzeitzinsen verteilen sie sich über die gesamte Bauzeit.

Diese Nebenkosten sollten sie beachten:

Reisekosten

Die Reisekosten fallen bereits vor dem eigentlichen Erwerb der Immobilie an, können aber trotzdem zu den Erwerbskosten gerechnet werden. Dazu gehören die Fahrten zur Besprechung mit Maklern, Architekten oder die diversen Besichtigungstermine für verschiedene Objekte.

Kosten für den Berater

Wer einen Sachverständigen beauftragt, um festzustellen, ob eine Immobilie die gewünschten Kriterien erfüllt, muss für diesen Dienst bezahlen. Auch einen Architekten mitzunehmen und ihn für seinen Aufwand einen Stundensatz zu zahlen lohnt sich, da er Mängel erkennt und vor Ort eine Einschätzung der Möglichkeiten und Kosten geben kann. Oder Sie holen sich einen Berater. Hier sind viele Varianten der Bezahlung denkbar: Abrechnung auf Stundenbasis, bezogen auf den Wert des Objektes, oder eine erfolgsabhängige Provision bei Reduzierung des Kaufpreises.

Maklerprovision

Wenn Sie eine Immobilie von privat erwerben, entfällt dieser Posten natürlich. Wird aber der Kauf eines Grundstücks oder eines Hauses durch einen Makler vermittelt, erhebt er dafür eine Provision. Die Höhe der Provision des Immobilienmaklers ist nicht gesetzlich festgelegt, sie kann im Rahmen bestimmter Grenzen frei verhandelt werden. Sie richtet sich nach der Marktlage, dem Preis der Immobilie und den am Markt üblichen Konditionen und ist auch davon abhängig, wie lange der Makler schon versucht, das Objekt zu verkaufen. Zwischen drei und sieben Prozent vom Verkaufspreis der Immobilie zuzüglich Mehrwertsteuer werden deutschlandweit gefordert.

Die Notarkosten

Die Erwerbsnebenkosten umfassen auch die Notarkosten. Diese sind nicht zu umgehen, weil in Deutschland sämtliche Immobilienverkäufe notariell beurkundet werden müssen. Ohne eine notarielle Beurkundung können vom Grundbuchamt auch keine absichernden Darlehen im Grundbuch eingetragen werden. Die Notarkosten beim Wohnungskauf oder dem Erwerb eines Hauses liegen im Durchschnitt bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.

Dafür erbringt der Notar folgende Leistungen:


  • Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs und Versendung an Käufer und Verkäufer. Dazu gehört auch das Einarbeiten eventueller Änderungswünsche

  • Terminvereinbarung zur Unterzeichnung des Kaufvertrages mit den Vertragsparteien

  • Beurkundung des Vertrags mit Vorlesen des gesamten Vertragstextes

  • Bearbeitung behördlicher Genehmigungen und Informationen wie die Einträge in das Grundbuch, Information an das Finanzamt etc.

  • Fälligstellung des Kaufpreises und Überwachung der Zahlung

 

Tipp: Auch wenn der Notar bei einem Haus- oder Wohnungskauf Pflicht ist, eine Sparmöglichkeit ergibt sich bei der Vertragserstellung. Die Notarkosten werden nicht erst mit der Unterschrift unter die Urkunde fällig, sondern schon bei der Erstellung des Vertragsentwurfs. Nutzen Sie also die ohnehin bereits bezahlte Leistung und lassen sich vom Notar beraten, anstatt den Vertrag für den Wohnungskauf oder Immobilienerwerb von einem Steuerberater oder einem Anwalt entwerfen zu lassen. Diese Beratung wird er nicht extra abrechnen.

Kosten für die Bank: Bereitstellungszinsen und Gebühren

Wer einen Darlehensvertrag unterschreibt, das Darlehen aber erst Wochen oder Monate später in Anspruch nimmt, zahlt der Bank nach einer bestimmten Zeit den so genannten Bereitstellungszins. Der Grund: Die Bank musste das Geld in der Zwischenzeit bereithalten und hat dadurch auch Kosten. In der Regel verlangen Banken jedoch nicht sofort ab Beginn des Darlehens den Bereitstellungszins für noch nicht abgerufene Beträge, sondern oft bis zu sechs Monate später. Üblich sind Bereitstellungszinsen in Höhe von rund 0,25 Prozent pro Monat. Vorkommen kann dies bei einer Baufinanzierung, bei der nach Baufortschritt gezahlt wird.

Häufig berechnen die Banken dem Kreditnehmer für die Bewertung seiner Wunschimmobilie eine Gebühr, die so genannten Schätzkosten. Diese fallen an, weil die Kreditinstitute eigene Gutachter oder Sachverständige zur Bewertung der Immobilien beschäftigen. Anhand von Informationen zur Lage, dem Zustand oder der Höhe der Mieteinkünfte wird der Immobilienwert geschätzt. Die Bank nimmt dieses Gutachten oder die Schätzung als Grundlage für den Beleihungswert der Immobilie und damit für die Höhe der Kreditzusage. Die Schätzkosten sind dem Darlehensnehmer von der Bank vor Abschluss des Darlehens aufzuzeigen und werden meist direkt einbehalten, das heißt, der Darlehensbetrag wird nicht in voller Höhe ausgezahlt.

Grunderwerbssteuer und weitere Kosten

Seit 2006 können die einzelnen Bundesländer den Grunderwerbssteuersatz individuell festlegen. Deswegen erwägen nicht wenige eine Anhebung, da sie sich dadurch Mehreinnahmen für ihre klammen Kassen versprechen. Die Grunderwerbssteuer muss kurzfristig nach dem Kauf gezahlt und kann nicht gestundet werden, da es sich um eine Verkehrssteuer handelt. Ohne Zahlung dieser Steuer kann die Umschreibung im Grundbuch auf den neuen Eigentümer nicht erfolgen. Bis zu 1,5 Prozent Differenz beträgt die Höhe der Grunderwerbssteuer in den einzelnen Bundesländern.

Bundesland
gültig ab
Steuersatz


Berlin
1.1.2007
4,5 %


Brandenburg
1.1.2011
5,0 %


Bremen
1.1.2011
4,5 %


Hamburg
1.1.2009
4,5 %


Niedersachsen
1.1.2011
4,5 %


Nordrhein-Westfalen
1.1.2011
5,0 %


Rheinland-Pfalz
1.1.2012
5,0 %


Saarland
1.1.2011
4,0 %


Sachsen-Anhalt
1.1.2010
4,5 %


Schleswig-Holstein
1.1.2012
5,0 %


Thüringen
1.1.2011
5,0 %


übrige

3,5 %

Sonstige Kosten, die Sie beachten sollten

Dazu gehören zum Beispiel die Kosten für die Teilung von Grundstücken, Renovierungs- und Modernisierungskosten, Kosten für Anschaffungen, den Umzug etc. Eventuell müssen Sie auch für die Genehmigung des Verwalters für die Zustimmung zum Eigentümerwechsel zahlen.