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Die Lage einer Immobilie

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, werden Sie immer wieder zu hören bekommen, dass das Wichtigste beim Kauf drei Kriterien sind: die Lage, die Lage und noch einmal die Lage. So richtig hilft diese Information aber nicht weiter. Denn woran macht man die gute Lage fest? Gibt es für sie konkrete Kriterien? Wer sagt denn, ob es sich um eine wirklich gute Lage handelt?
In diesem Artikel
Je besser die Lage, desto wertbeständiger die Immobilie
Makrolage: Wie zukunftsstark ist die Region?
Mikrolage: Welche Wohnlage ist für mich ideal?
Checkliste
Auch daran sollten Sie denken: Umwelt-Kriterien
Kriterien für eine gute Lage
Kriterien (k)einer guten Lage

Klar ist: Je größer der Wohlstand einer Region, desto höher sind die Preise. Die Münchner werden wissen, wovon die Rede ist, denn seit geraumer Zeit sind die Häuser dort am teuersten - außerdem in Wiesbaden und Heidelberg. In diesen Städten müssen Sie bis zu zehnmal mehr für ein Haus bezahlen als in der preisgünstigsten der 100 größten deutschen Städte, in Zwickau.

Je besser die Lage, desto wertbeständiger die Immobilie

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Auch bei den Eigentumswohnungen geht es preislich grundsätzlich immer weiter nach oben. Neue Wohnungen entstehen vor allem in wirtschaftlich starken Gebieten und an touristisch interessanten Standorten. Hier gilt: Je besser die Lage, desto wertbeständiger ist die Immobilie. Und deshalb ist sie auch teuer. Die Lage der Immobilie ist das wichtigste Qualitätskriterium, das über den aktuellen Preis und die künftige Wertentwicklung entscheidet. Die Lage ist kaum veränderbar, der Zustand eines Hauses oder der Wohnung sehr wohl. Dieser kann jederzeit durch eine Renovierung oder umfassende Sanierung verbessert werden. Eine Investition in Immobilien ist langfristig, und deshalb ist es entscheidend, nicht nur ein Gefühl für die Lage zu haben, wie sie sich im Moment darstellt, sondern auch dafür, wie sie sich in den nächsten Monaten oder Jahren entwickeln könnte oder wird. Die Lage ist also nicht nur innerhalb eines Stadtviertels, eines Bundeslandes, sondern auch innerhalb Deutschlands wichtig.

Man unterscheidet zwischen Makrolage und Mikrolage, also dem räumlichen Umfeld in einem weiteren und in einem engeren Sinn. Hierbei bezieht sich der Begriff Makrolage auf das Land, die Region, die Stadt oder den Stadtteil, während die Mikrolage den Charakter der direkten Umgebung, den Charakter des Hauses und die unmittelbare Nachbarschaft, die Lage der Straße und des Gebäudes sowie die direkten Umgebungseinflüsse beschreibt. Je nach Anforderung und Nutzungsart sind für die Lageeinschätzung neben harten auch weiche Lagefaktoren bedeutsam. Harte Lagefaktoren sind quantifizierbar, beispielsweise die Entfernung zum Bahnhof. Weiche Lagefaktoren sind subjektive Einschätzungen von Lagequalitäten. Dies wäre zum Beispiel das Milieu der Umgebung.

Makrolage: Wie zukunftsstark ist die Region?

Fangen wir zuerst mit der globalen Betrachtung an. Ganz wichtig wird es sein, dass sich die Immobilie innerhalb Deutschlands in einer wirtschafts- und zukunftsstarken Region befindet. Festzustellen ist insgesamt, dass die Städte und Kreise - vor allem im Süden und Südwesten der Republik - wirtschaftlich den restlichen Regionen immer mehr davonziehen. Die wirtschaftsstärksten Gebiete in Deutschland befanden sich im Jahr 2010 in den Ballungsräumen des Südens, vor allem in den Großräumen München, Stuttgart und Frankfurt. Aber auch die Region um Hamburg im Norden gehört zu den wirtschaftsstarken Gebieten.

Insgesamt recht unterschiedlich ist die Entwicklung in den neuen Bundesländern. Nur wenige Spitzenstandorte haben sich sehr gut entwickelt. Das gilt vor allem für Jena und Dresden, denen jeweils "sehr hohe Zukunftschancen" bescheinigt werden. Für den großen Rest der neuen Bundesländer sieht es dagegen eher düster aus. Insgesamt sind die Großstädte und die Metropolregionen die klaren Gewinner. Von wenigen Ausnahmen abgesehen sind urbane Zentren die einzigen Gebiete, die nicht von der negativen Bevölkerungsentwicklung betroffen sind. Städte wie Frankfurt am Main, Dresden und Leipzig haben in den vergangenen fünf Jahren an Einwohnern gewonnen.

Mikrolage: Welche Wohnlage ist für mich ideal?

Die ideale Wohnlage ist abhängig von den persönlichen Ansprüchen und zum Beispiel vom Lebensalter. Ein noch junger Mensch wird ganz andere Ansprüche an sein Wohnumfeld haben als jemand, der die 60 überschritten hat. Auch der Familienstand und das Alter der einzelnen Familienmitglieder spielen eine Rolle. Eine junge Familie mit Kindern wird einen Spielplatz in der Nähe und eine jüngere Bevölkerungsstruktur bevorzugen; wichtig sind auch sichere und kurze Wege in den Kindergarten oder die Schule. Singles und junge Menschen werden eine Stadtwohnung dem Landleben vorziehen.

Checkliste

  • In welcher Landschaft fühlen Sie sich wohl: Flachland, Meer oder Berge?
  • Brauchen Sie den freien Blick, oder macht Ihnen das nächste Haus in zehn Meter Entfernung nichts aus?
  • Wünschen Sie sich eine urbane Lage in der Stadt, oder lieben Sie die Ruhe auf dem Land?
  • Wie weit darf Ihre Arbeitsstelle entfernt sein? Nehmen Sie mehr als 45 Minuten Fahrtzeit in Kauf?
  • Welche Wünsche haben Sie an Verkehrsverbindungen wie Straßen, Eisenbahn, Flughafen oder den öffentlichen Nahverkehr?
  • Haben Sie Kinder im schulpflichtigen Alter, oder müssen diese zum Kindergarten gebracht werden?
  • Wie gut ist die Infrastruktur - Ärzte, Geschäfte, kulturelles Angebot, öffentliches und privates Dienstleistungsangebot - in der Region?
  • Gibt es ein reichhaltiges Angebot an Freizeiteinrichtungen, Sportstätten, Einkaufsmöglichkeiten, Kinos, Vereinen und kulturellen Einrichtungen?

Auch daran sollten Sie denken: Umwelt-Kriterien

Lärm: Es hängt von der Verfassung, den Vorlieben und der Stimmung eines Menschen ab, ob Geräusche als angenehm oder als Lärm wahrgenommen werden. Achtung bei Straßenverkehrslärm, Lärm durch Fluglärm, Sportanlagen, Gewerbelärm.

Erdbeben: Entlang der Alpenkette, um den Bodensee, in der Nähe von Köln und südlich von Leipzig kommen Erdbeben spürbar vor. Als schadensverursachende Erdbeben sind Albstadt 1978 und Roermond bei Köln 1992 zu nennen.

Hochwasser: In den letzten Jahren ist die Hochwasserproblematik auch für Deutschland immer wichtiger geworden. Die deutschen Versicherer haben dies erkannt und ein Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen, kurz ZÜRS, eingeführt. Mit Hilfe dieses Systems werden die Überschwemmungsgebiete Deutschlands in unterschiedliche Gefährdungsklassen (0 bis 4) eingeteilt.

Windrichtung: An den meisten Tagen des Jahres weht der Wind aus West bzw. Nordwest. Wenn aus dieser Richtung gerade die Gerüche der Müllverbrennungsanlage oder der Fischfabrik kommen, ist dieser Standort für eine Immobilie nicht die beste Lage.

Kriterien für eine gute Lage

Da Image nicht eindeutig mess- oder nachweisbar ist, sind einige Positiv-Merkmale zu beachten.

Standort: Die meisten Menschen finden Lagen, die sowohl zentral als auch ruhig sind, für ihre Wohnansprüche recht positiv. Hier sind vor allem die ruhigen Seitenstraßen gefragt. Perfekt, wenn es sich um Sackgassen im Zentrum oder nahe dem Zentrum handelt, die meistens nur von den Anwohnern genutzt werden und damit keinen Durchgangsverkehr haben (z.B. 30-km/h-Zone). Wichtig ist auch die gute Anbindung an Fernverkehrsstraßen und Autobahnen, die Nähe eines Bahnhofs und die geringe Entfernung zur Arbeitsstelle.

Infrastruktur: Wie ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr? Die Frage stellt sich in den Großstädten seltener. In Randlagen sollte man prüfen, ob Bus oder Bahn ab 18 Uhr noch regelmäßig fahren. Perfekt ist, wenn der Flughafen in direkter Nähe liegt, er jedoch nicht zu hören ist. Fluglärm ist oft ein K.-o.-Kriterium. Sind die wichtigsten Einkaufsmöglichkeiten zu Fuß erreichbar? Wie steht es um Kultur- und Freizeitangebote in der fußläufigen bzw. gut erreichbaren Umgebung? Wie ist es um Freizeit und medizinische Versorgung bestellt? Wie weit sind Kindergarten und Schule entfernt? Beim späteren Wiederverkauf, möglicherweise an eine junge Familie, zählen solche Einrichtungen.

Nachbarschaft: Ideal ist es, wenn das Haus an einem begrünten Platz, wie z.B. an einem Park, liegt. Wer aus dem Fenster schaut, möchte lieber Grünes sehen als die Fensterfront des gegenüberliegenden Hauses. Prüfen Sie, ob es sich um eine reine Wohngegend handelt, oder befinden Sie sich in einem so genannten Mischgebiet? Sind die Gewerbeeinheiten in direkter Nähe? Was wird dort produziert? Kann es zu Geruchs- oder Lärmbelästigungen durch Gewerbebetriebe kommen? Von den meisten Menschen wird ein altes, gewachsenes Wohnviertel als attraktiver eingeschätzt und genießt ein höheres Ansehen als neu erstellte Wohnviertel mit wenig vorhandener Struktur.

Fazit: Auf jeden Fall sollten Sie bei Ihrer Standortauswahl nicht nur isoliert die Straße betrachten, in der Sie eine Wohnung kaufen wollen, sondern auch die unmittelbare und etwas weitere Umgebung einbeziehen. Wie ist es ein paar Straßen weiter oder im nächsten Viertel?

Kriterien (k)einer guten Lage

Die Ausschlussfaktoren eines Standortes sind eindeutig mess- oder nachweisbar. Folgende Faktoren können die Wertentwicklung der Immobilie sowie die Lebensqualität der Bewohner in verschiedener Hinsicht negativ beeinflussen:

Lärmquellen: Kläranlagen, landwirtschaftliche Betriebe, Krankenhäuser, Feuerwehren oder Polizeistationen, Tierheime, Modell- oder Flugplätze sowie Sportanlagen, aber auch ein Freibad, Gewerbebetriebe oder eine kleine Fabrik in der Nachbarschaft können viel Lärm, starken Verkehr oder strengen Geruch mit sich bringen. Auch in Hörweite und Windrichtung gelegene Bundesstraßen oder Autobahnen werden als Belästigung empfunden. Immobilien am Rand von Bahn- oder S-Bahnstrecken können mitunter auch Schwierigkeiten beim Wiederverkauf bereiten. Bestimmte Arten von Eckkneipen (vor allem mit Außenanlage oder Bestuhlung vor der Tür), Diskotheken, größere Ausflugslokale oder Spielhallen sowie die Nähe eines Supermarktes oder einer größeren Gewerbeeinheit mit Anlieferzeiten in den frühen Morgenstunden sorgen für Lärmbelästigung. Gleiches gilt für eine Tankstelle mit 24-Stunden-Öffnung oder einen größeren Parkplatz.

 

Gesundheitsschädliche Einflüsse: Die direkte Nähe zu einem Industriebetrieb mit Lärm- und Geruchsbelästigungen und zu einer Windkraftanlage oder auch einem einzelnen Windrad (Schlagschatten und dauerhaftes Drehgeräusch) kann gesundheitsschädlich sein, ebenso ein Umspannwerk, Hochspannungsleitungen, Mobilfunkantennen oder eine Müllverbrennungsanlage in direkter Nähe.

Enge Bebauung: Enge Straßen, schlechte oder zu geringe Parkmöglichkeiten und zu beengte Hofsituationen sowie große Baulücken und eine zerrissene Bebauung sind zu meiden.

Soziale Brennpunkte: Objekte, die sich in oder in der Nähe von großen Wohnlagen oder sozialen Brennpunkten befinden, sollten zumindest aus Sicht der Selbstnutzung ernsthaft überdacht werden.

Es bleibt festzuhalten, dass Punkte, die man selbst vielleicht als wenig störend oder gar sympathisch empfindet, für andere ein K.-o.-Kriterium sein können.

Quelle: www.bellevue.de
Autor: Bernd Schwarz
Bellevue-Sonderheft: "Ratgeber Immobilienkauf"