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Eigene Bonität prüfen

Kennen Sie Ihren Finanzstatus? Sollten Sie, denn der bestimmt Ihre Kreditwürdigkeit – und damit auch die Finanzierung Ihrer Immobilie.
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Der Kauf einer Immobilie ist natürlich auch immer eine Frage des Geldes. Was können Sie selbst an eigenen Mitteln aufbringen, und wie viel ist eine Bank bereit, Ihnen als Hypothekendarlehen zu geben? Beides ist naturgemäß eng miteinander verknüpft, denn was Sie an Geld (und vor allem zu welchen Konditionen) bekommen, hängt hauptsächlich von Ihrem persönlichen finanziellen Status ab. Den sollten Sie ganz genau kennen, bevor Sie sich auf die Suche nach einem Darlehensgeber machen.

Ein guter Anhaltspunkt für den eigenen Kassensturz ist die Selbstauskunft, die die Bank üblicherweise beim Darlehensantrag fordert. Darin wird so ziemlich alles abgefragt, was Ihre persönlichen Vermögens- und auch Lebensverhältnisse betrifft. Familienstand, Einkünfte, Ausgaben - manche Formulare scheinen extrem detailreich, berücksichtigen sie doch noch die allerkleinsten Posten des täglichen Lebens. Aber genau darauf kommt es an. Denn für eine solide Finanzierung ist es unerlässlich, die eigenen Vermögensverhältnisse umfassend zu kennen. Eine gründliche Vorarbeit erspart Ihnen nicht nur böse Überraschungen (wenn zum Beispiel das Auto kaputt ist und dafür keine Rücklagen gebildet wurden), es gibt Ihnen unter Umständen auch einen größeren Verhandlungsspielraum - und letzten Endes müssen Sie diese Hausaufgabe sowieso erledigen.

Informationen von Schufa & Co

Jede Bank verfährt bei der Selbstauskunft anders und möchte unterschiedliche Dinge vom Antragsteller wissen. Was bei allen Instituten aber gleich ist: Sie holen sich vom Kreditnehmer die Erlaubnis, über so genannte Auskunfteien weitere Informationen über die vergangene Kreditgeschichte des Darlehensnehmers einzuholen. Vielleicht kennen Sie das Gefühl, wenn man den Brief einer Auskunftei in den Händen hält und zum ersten Mal sieht, was da so alles über einen gespeichert ist? Da finden Sie Informationen über den Antrag für eine Kreditkarte aus dem Jahr 2009, es geht weiter mit dem Eintrag Ihres Handyvertrages und dem Ratenkauf der Sitzgarnitur von 2007.

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Die bekannteste Auskunftei in Deutschland ist die Schufa, die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung. Sie ist keine Behörde, sondern ein privatrechtliches Unternehmen. In Deutschland erhebt aber nicht nur die Schufa, sondern einige weitere Firmen Informationen zum Zahlungsverhalten von Kunden bei Krediten, Mahnverfahren oder über Privatinsolvenzen. Daten sammeln unter anderem auch Bürgel, Creditreform, Infoscore, Deltavista. Die Daten werden normalerweise an Unternehmen verkauft. Interessant sind diese Informationen für Versandhändler, Mobilfunkunternehmen, Autoverkäufer, Banken und alle anderen, die ein finanzielles Risiko mit ihren Kunden eingehen. Seit dem 1. April 2010 können Verbraucher ein Mal jährlich eine kostenlose Auskunft darüber verlangen, was über sie gespeichert ist. Die Auskunfteien müssen ihre Schubladen öffnen. Die neuen Ansprüche der Verbraucher sind die Folge einer Reform des Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG). Hier wurde jetzt unter anderem die "Auskunft an den Betroffenen" (§ 34 Absatz 8 BDSG) geregelt.

Der Score-Wert

Aber nicht nur der Anspruch auf Informationen ist festgelegt, sondern auch die Tatsache, dass diese Informationen verständlich und nachvollziehbar erklärt werden müssen. Dies trifft auch auf den so genannten Score-Wert zu (Score = englisch für Zahlenwert). Der Score-Wert ist sozusagen die Bewertung für Verbraucher, mit deren Hilfe die Kreditgeber entscheiden, ob und zu welchen Konditionen sie einen Vertrag mit Kunden schließen. Bei jedem Kredit ist der Score-Wert für die Bank daher ein wichtiges Kriterium, um ihr finanzielles Risiko richtig abzuschätzen. Einfach gesagt: Je höher der Score-Wert, desto besser werden Ihr Zahlungsverhalten und Ihre Zahlungsfähigkeit eingeschätzt. Bei einem Wert ...

• ... von über 97,5 % wird das Risiko als "sehr gering" eingeschätzt
• ... zwischen 95 bis zu 97,5 % sieht man das Risiko als "gering bis überschaubar" an
• ... zwischen 90 bis zu 95 % ist die Risikoeinschätzung nur noch "zufriedenstellend bis erhöht"

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Beim Score-Wert können Sie aber als Verbraucher längst nicht alles beeinflussen. Das pünktliche Zahlen der Raten für das Auto hilft nicht unbedingt weiter, auch Merkmale wie das Wohnviertel, in dem Sie leben, Ihr Alter, der Familienstand und selbst die bisherige Anzahl der Umzüge spielen bei der Einschätzung eine wichtige Rolle. Die Überlegung der Bewerter ist dabei: Wer im gleichen Stadtteil wohnt, in dem überdurchschnittlich viele "schlechte" Kunden mit unzureichender Zahlungsmoral wohnen, der gehört mit einiger Wahrscheinlichkeit ebenfalls zu diesem Kreis. Genauso nimmt man von jemandem, der häufig umzieht, an, dass es sich um einen unbeständigen Menschen mit häufig wechselnden Jobs und unsicheren Einkünften handelt. Ein Score-Wert darf zwar nicht überwiegend auf der Grundlage von Anschriftendaten ermittelt werden, aber welche Kriterien mit welcher Gewichtung eine Rolle spielen, werden wir wohl nicht erfahren.

Die zahlungsbeeinflussenden Informationen zu beschaffen, zu bearbeiten und bereitzustellen bedeutet natürlich Arbeit und Kosten, und es macht Schufa & Co natürlich keine große Freude, diese kostenfrei zu verschicken. Schließlich handelt es sich um Unternehmen, welche Gewinne erwirtschaften möchten. Die notwendigen Informationen und Formulare für eine kostenfreie Selbstauskunft auf den Webseiten der Auskunfteien sind deshalb nicht immer leicht zu finden. Grundsätzlich gilt, dass Sie bei einer Eigen- beziehungsweise Selbstauskunft Informationen zu Ihrer Person, dem Wohnort und einige weitere persönliche Angaben machen müssen. Des Weiteren wird immer eine Kopie Ihres Personalausweises benötigt.

Besorgen Sie sich unbedingt eine Selbst- beziehungsweise Eigenauskunft. So sehen Sie, was über Sie gespeichert ist, und können eventuelle Fehleinträge korrigieren lassen. Immobilienbesitzer, die über ihre Immobilienfinanzierung nachdenken, sollten dabei aber umsichtig vorgehen. Nicht nur jede Finanzierung ist in einer Auskunftei hinterlegt, sondern eventuell jede Anfrage. Wenn man bei fünf verschiedenen Banken ein Angebot einholt, kann es sein, dass diese Informationen bei der Schufa landen und sich negativ auswirken, obwohl Sie keinen Kredit aufgenommen haben. Es kann Ihnen passieren, dass die sechste Bank entscheidet, dass Sie keinen Kredit bekommen, weil die vorher angefragten Institute Ihnen ja auch kein Geld gegeben haben. Sprechen Sie also vorher darüber mit der Bank, damit Ihre Anfrage nicht unnötigerweise bei einer Auskunftei landet!

Das Eigenkapital

Wie viel Sie sich überhaupt leihen müssen, hängt natürlich auch davon ab, was Sie selbst an Kapital besitzen. Es ist noch nicht lange her, da war eine Finanzierung ohne Eigenkapital bei der Kreditsuche ein K.O.-Kriterium. Mehr als 80 Prozent der Baukosten oder des Kaufpreises konnten Kreditnehmer vor einigen Jahren kaum bekommen. Ohne besagte 20 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten war für Bau- oder Kaufwillige der Immobilientraum schnell ausgeträumt.

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Mittlerweile sind Banken und Sparkassen bei der Geldvergabe toleranter und finanzieren bei Bedarf den gesamten Kaufpreis. Heute stehen Bauherren und Käufern auch viel mehr Wege und Möglichkeiten der Finanzierung offen - dem freien Markt und dem Internet sei Dank. Den Anfang machten Töchter ausländischer Banken. Seit sie auf dem deutschen Markt sind, geht es auch bei der Baufinanzierung großzügiger zu.

Neubauten sogar bis zu 108 Prozent des angemessenen Kaufpreises zu finanzieren ist nicht ganz außergewöhnlich. Dann sind die finanziellen Mittel für Erwerbsnebenkosten gleich mit dabei. Immer mehr deutsche Banken folgen dem Trend, Häuser komplett auf Kredit zu finanzieren. Das geht natürlich nur, wenn Sie auch entsprechende Sicherheiten bieten können. Und: Das erhöhte Ausfallrisiko lassen sich die Geldgeber mit Zinsaufschlägen bezahlen. Doch über eine 100-Prozent-Finanzierung sollten nur jene nachdenken, die ..

• ... über ein hohes und stabiles Einkommen verfügen und/oder
• ... einen sicheren Arbeitsplatz haben (und wer hat den schon?)
• ... und/oder eventuell das Geld in Form von Bundesschatzbriefen oder einer bereits bezahlten Immobilie haben.

Dass eine solide Eigenheimfinanzierung ausschließlich von der Höhe des Eigenkapitals abhängt, kann und sollte nicht unbedingt den Ausschlag geben. Es sind vielmehr die übrigen Rahmenbedingungen (persönliche Einkommensverhältnisse, Dauer des Arbeitsverhältnisses, Ausbildungsstand etc.), die darüber entscheiden, ob eine Finanzierung langfristig solide oder eher ein schlecht kalkulierbares Risiko ist.

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Jetzt werden sich viele die Frage stellen, ob man nicht doch erst ein wenig Eigenkapital ansparen sollte. Aber selbst wenn Sie alles daransetzen, um nur die Erwerbsnebenkosten in Höhe von ca. acht Prozent der Kaufsumme zusammenzusparen, wird Ihnen das in drei Jahren wenig nützen, wenn die Baugeldzinsen dann 1,0 oder 1,5 Prozent höher liegen als heute. Die Ratenbelastung für die Restfinanzierung könnte dann höher ausfallen, als wenn Sie heute völlig ohne Eigenkapital finanziert hätten.

Die Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung sind einfach: Das regelmäßige Nettoeinkommen muss - aus Sicht der finanzierenden Banken - ausreichen, damit die monatlichen Zins- und Tilgungsraten gezahlt werden können. Und gleichzeitig sollte Ihnen genug zum Leben bleiben.

Private Immobilienfinanzierung gilt aus Sicht der Banken als eines der sichersten Kreditgeschäfte. Hier bestehen die geringsten Forderungsausfallrisiken, da die Darlehen über eine Grundschuld oder Hypothek abgesichert sind. Auch für Freiberufler sind Finanzierungen möglich, werden aber nicht von jeder Bank angeboten. Freiberufler müssen seit mindestens drei vollen Kalenderjahren selbständig tätig sein. Bei Paaren, bei denen ein Partner selbständig und ein Partner in Vollzeit angestellt ist, reicht - aus Bankensicht - oft das eine Einkommen aus angestellter Tätigkeit für eine positive Haushaltsrechnung aus! Für den Kreditvertrag selbst gelten besondere Verbraucherschutzrechte. Für den Fall, dass der Kreditnehmer mit seinen Raten in Rückstand gerät, ist er dagegen geschützt, dass die Bank den Kredit zu früh kündigt. Seit 2008 das Risikobegrenzungsgesetz in Kraft getreten ist, ist eine Kreditkündigung erst bei einem Ratenrückstand von 2,5 Prozent der Darlehenssumme möglich.

Für die richtige Finanzierung braucht es Selbstdisziplin. Studieren Sie das Thema gründlich, vergleichen Sie, und vor allem: Seien Sie ehrlich gegenüber sich selbst. Schätzen Sie Ihre Mittel und Möglichkeiten realistisch ein - das erspart Ihnen später böse Überraschungen.

Selbstauskunft für die Bank: Der persönliche Kassensturz

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Ob Sie ein Hypothekendarlehen bekommen, hängt nicht nur von den Vermögensverhältnissen ab. Auch Faktoren wie die Dauer des Beschäftigungsverhältnisses, Alter und Familienstand, Gebäudeinformationen und viele weitere Informationen fließen in die Bewertung mit ein. Die Kriterien sind nicht bei allen Banken gleich, auch die Schwerpunkte bei der Bewertung werden unterschiedlich gelegt. Einen Kredit bekommen Sie in den meisten Fällen aber nur, wenn Sie ...

• ... mindestens 18, aber nicht älter als 69 Jahre sind
• ... Ihren ständigen Wohnsitz in Deutschland haben
• ... keinen negativen Schufa-Eintrag haben
• ... mindestens seit einem halben Jahr (Probezeit nicht eingerechnet) bei Ihrem derzeitigen Arbeitgeber tätig sind und mindestens drei Gehaltsabrechnungen vorweisen können

PDF-Download

Was die Bank für einen Kredit von Ihnen wissen willPDF-Download

Grundsätzlich gibt es bei Immobiliendarlehen keine Altersbeschränkungen. Bei älteren Darlehensnehmern (ab 55 Jahren) wird aber in der Regel eine höhere Tilgungsrate ab 1,0 Prozent jährlich vereinbart. Und: Eine 100-Prozent-Finanzierung kostet im Vergleich zur klassischen Erstrangfinanzierung von 60 bis 70 % des Beleihungswerts etwa 0,4 bis 1,2 Prozentpunkte mehr.

Auskunfteien: So kommen Sie an Ihre Daten

Adressen der Auskunfteien und wie Sie sich dort eine Selbstauskunft holen

Am Beispiel der SCHUFA zeigen wir, wie Sie an eine kostenlose Selbstauskunft kommen. Unter der Adresse https://www.meineschufa.de/index php?site=11_3_1 können Sie im Internet ein Bestellformular "Datenübersicht nach § 34 Bundesdatenschutzgesetz" herunterladen. Das ausgefüllte Formular ist dann zusammen mit einer Kopie Ihres Personalausweises per Post zu senden an die:

SCHUFA Holding AG
Postfach 61 04 10
10927 Berlin

Aber auch andere Unternehmen sammeln fleißig Bonitätsdaten. Im Folgenden eine Liste der wichtigsten Firmen:

Arvato Infoscore GmbH
Rheinstraße 99
76532 Baden-Baden
Telefon: (07221) 50 40-10 00
Telefax: (07221) 50 40-10 01
E-Mail: info@arvato-infoscore.de
Internet: www.infoscore.de

Link zur Selbstauskunft: www.arvato-infoscore.de

DEMDA Deutsche Mieter Datenbank KG
Langenstr. 52-54
28195 Bremen
Telefon: (0421) 380 10 50
Telefax: (0421) 380 10 5-15
E-Mail: eigenauskunft@demda.de
Internet: www.demda.de

Deltavista GmbH
Freisinger Landstraße 74
80939 München
Telefon: (089) 724 48 80
Telefax: (089) 72 44 88 22
E-Mail: info-de@deltavista.com
Internet: www.deltavista.com

Selbstauskunft unter:
Telefon: (0180) 555 43 33
Telefax: (0721) 151 16 86
E-Mail: datenschutz-de@deltavista.com

Link zur Selbstauskunft: www.deltavista.com

Accumio Finance Services GmbH
Niederlassung Hannover
Kabelkamp 1a
30179 Hannover
Telefon: (01805) 96 96 88
Montag bis Freitag, 7:00 - 18:00 Uhr
E-Mail: Helpdesk@accumio-hannover.de
Internet: www.solventec.com

Link zur Selbstauskunft: www.solventec.com

Bürgel Wirtschaftsinformationen GmbH & Co. KG
Gasstraße 18
22761 Hamburg
Telefon: (040) 89 80 30
Telefax: (040) 898 03-777 und -778
E-Mail: info@buergel.de
Internet: www.buergel.de

Informationen zur Selbstauskunft gibt es auf der Internetseite nicht. Es kann aber eine Selbstauskunft beantragt werden!

CEG Creditreform Consumer GmbH
Hellersbergstr. 11
41460 Neuss
Telefon: (02131) 10 95 01
Telefon: (02131) 10 95 57
E-Mail: info@ceg-plus.de
Internet: www.ceg-plus.de

Link zur Selbstauskunft: www.ceg-plus.de/eigenauskunft

Quelle: www.bellevue.de
Autor: Bernd Schwarz
Bellevue-Sonderheft: "Ratgeber Immobilienkauf"