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Im Trend: Baugemeinschaften

Kommunen fördern Baugemeinschaften. Sie bringen Leben in die Städte und verwandeln brachliegende Gewerbeflächen - so entsteht lebenswerter Wohnraum. Erfahrungen von solchen, die es schon gewagt haben, zusammen zu bauen.
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Zugegeben, man muss es mögen. Das Leben mit anderen – nicht nur neben anderen. Gemeinsam planen, gestalten, sich wieder etwas Neues überlegen, weil die erste Idee nicht umzusetzen ist.

Baugemeinschaften bauen nicht nur gemeinsam, sie bleiben auch danach zusammen. Werner Jürges mag das. Dabei hätte er auch nicht gedacht, dass er hier mal wohnen würde. Von St. Georg nach Bergedorf war schon ein Sprung für den Hamburger. Aber das Projekt Greves Garten hat ihn begeistert. Tut es auch jetzt noch. "Das ist hier schon eine recht enge Gemeinschaft, die weiter miteinander arbeitet", sagt Jürges. "Da geht es mal um die neue Turnstange oder die Bepflanzung im Hof." Oder um einen gemeinsamen Urlaub auf Sylt. Dafür haben sich schon 29 Greves-Gartener angemeldet. Jürges ist auch dabei.

Seit 2006 gehört er zu den 54 Erwachsenen, die gemeinsam mit insgesamt 37 Kindern in ländlicher Bauerngartenidylle mitten in Bergedorf lebt. Es gibt Neubauten mit Niedrigenergie-Standard oder auch restaurierte Altbauten. Ein Teil der Bewohner ist Eigentümer, ein Teil Mieter bei der eigenen Genossenschaft.

Baugemeinschaft: kollektiv entscheiden, individuell leben

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Jürges selbst bewohnt 70 Quadratmeter in einem sanierten Vierfamilienhaus. Die öffentlich geförderte Miete liegt bei 6 bis 7 Euro je Quadratmeter. "Um in deren Genuss zu kommen, darf man nicht zu viel verdienen", sagt Jürges, der bei der Hamburger Lawaetz-Stiftung Baugemeinschaften berät. Meist über Jahre hinweg. Denn die alternative Art zu bauen kann sich hinziehen. In Greves Garten hat es von der ursprünglichen Idee bis zum Einzug zehn Jahre gedauert. Aber es war die Mühe wert, so Jürges. Immerhin hat das Projekt gerade den ersten Platz der Baugemeinschaftspreise gewonnen, die die Stadt Hamburg erstmals 2011 vergeben hat. Preisgeld: 6.000 Euro. Vielleicht gibt es dafür jetzt noch eine Solaranlage. Mal sehen, entschieden ist noch nichts.

Im Kollektiv entscheiden, das ist hier angesagt. Wer sich auf das Abenteuer "Baugemeinschaft" einlässt, sollte vor allem "Toleranz, Geduld und Großzügigkeit" mitbringen. "Man wird nicht alles zur vollsten persönlichen Zufriedenheit erfüllt bekommen", ist Jürges Erfahrung.

Baukosten planen und finanzieren – nie in einer Hand

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Bei einer Baugemeinschaft tun sich mehr oder weniger Fremde zusammen und verschreiben sich einem Ziel: gemeinsam Wohnraum zu schaffen, möglichst in der Stadt. Denn mehr als die Hälfte aller Deutschen lebt nun einmal in den Ballungsräumen, wo es zu wenig adäquate und bezahlbare Wohnungen gibt. Also ergreifen immer mehr Menschen die Initiative und entscheiden sich für das Bauen in der Gruppe. "Wo sonst können wir in der Planungsphase so viel Einfluss ausüben auf die Lage unserer Wohnung, die Größe und den Zuschnitt, die Ausstattung und die bauliche Qualität, die Farbgestaltung, die Fensterformen und die Freiflächengestaltung", bringt es Imke Bonin, eine von 18 Eigentümern im Projekt "Barmbeker Stich" auf den Punkt.

Hört sich gut an. Klappt auch, wenn man auf die Erfahrungswerte der anderen zurückgreift. Denn je größer die Gruppe, desto unübersichtlicher wird sie, der direkte Kontakt geht verloren, Missverständnisse sind programmiert. Wer allein baut, muss nur auf den geltenden Bebauungsplan Rücksicht nehmen. Baut er gemeinsam mit Gleichgesinnten, zählen auch die Wünsche der anderen. "Das kann langwierig und anstrengend sein", sagt Klaus Kellhammer, Vorstandsmitglied des Verbands Privater Bauherren (VPB). "Da ist der Architekt als Vermittler gefragt. Er bringt die verschiedenen Ideen von Anfang an unter einen Hut."

Besondere Vorsicht sollten Baugruppen aber immer dann walten lassen, wenn der Architekt, der das Objekt betreut, auch Initiator und Mitglied der Baugemeinschaft ist. Kellhammer: "Dann besteht die Gefahr, dass er die Gruppe dominiert und die Vorstellungen der anderen Mitstreiter nicht ausreichend berücksichtigt werden. Nach dem Motto: Das geht planerisch nur so, versuchen manche Architekten ihre Ideale durchzusetzen. Laien können das dann nur schwer widerlegen."

Genauso problematisch ist es, wenn der Planer und Initiator auch die Abrechnung macht, also als Projektsteuerer auftritt. "Er kontrolliert sich damit praktisch selbst. Das führt erfahrungsgemäß zu Streit in der Gruppe", weiß Kellhammer, der seit Jahren Baugruppen berät. Seine Maxime: klar trennen zwischen dem planenden Architekten und dem die Ausgaben kontrollierenden Projektsteuerer.

Baugemeinschaft: Vor- und Nachteile

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Probleme kann es auch so genug geben. "Leider landen viele Baugemeinschaften vor Gericht", ist Kellhammers Erfahrung. Aktueller Fall: Der Architekt hat die Kosten gewaltig überschritten, die Termine sind aus dem Ruder gelaufen, er weigert sich, mit den Handwerkern zu verhandeln. Kellhammer wurde eingeschaltet, um zu schlichten. Jetzt gibt es monatlich einen festen Termin, an dem alle Verantwortlichen mit entsprechenden "Hausaufgaben" teilnehmen. Dennoch: Es wird für alle teurer.

Besonders ärgerlich, denn der unschätzbare Vorteil gemeinsamen Bauens ist die Möglichkeit, individuelle Vorstellungen kostengünstig in Stein zu setzen. Kellhammers Erfahrung: "Baugemeinschaften legen sowohl Wert auf eine ansprechende Architektur als auch auf eine energie- und umweltfreundliche Bauweise. Außerdem sinken die Kosten, weil weder Makler noch Bauträger bezahlt werden. Und der gemeinsame Materialeinkauf schont die Kasse."

Weiterer Vorteil: Gemeinsames Bauen spart 10 bis 20 Prozent gegenüber dem individuellen Bauen. Beispiel Steuern: Auf den Grundstückspreis werden 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,5 Prozent Notarkosten erhoben. Käufer von Bauträger-Eigentumswohnungen müssen diese Kosten vom Gesamtpreis der Immobilien bezahlen. Baugruppen zahlen diese Steuern nur auf das Grundstück. Das Haus wird ja erst später gebaut. Der juristische Trick: "Kauf des Grundstücks und Bau des Hauses stehen nicht unmittelbar in Zusammenhang", erklärt der Bausachverständige Kellhammer.

Wer zu wenig Eigenkapital aufbringen kann, um seine neue Wohnung zu finanzieren, kann mit Eigenleistung, der so genannten Muskelhypothek, den Mangel ausgleichen. Für den Ersatz von 5 Prozent Eigenkapital sind aber mehr als Streichen und Tapezieren nötig. Werner Jürges erinnert sich noch genau, wie das war: "Ein Jahr lang haben wir den Schwamm im Keller entfernt." Aber Vorsicht: Auf die in Eigenregie erbrachten Leistungen gibt es keine Garantie. Bei Pfusch muss dann noch der Fachmann ran.

Wissenswertes über Baugemeinschaften:

 


  • Baugemeinschaften organisieren sich als GbR, Baugemeinschaft bürgerlichen Rechts, als Genossenschaft oder als Verein.

  • Kommunen bevorzugen betreute, private Baugruppen. Sie werden von einem Projektsteuerer initiiert und betreut.

  • Kommunen suchen sich im Wettbewerb um Grundstücke das für sie am besten geeignete Projekt aus. Oft ist die Vergabe des Grundstücks von vornherein an deren Initiator gekoppelt.

  • Der Projektsteuerer übernimmt sämtliche Arbeiten der Projektentwicklung, bis hin zum Abschluss von Verträgen. Achtung: Fehlt ihm dazu die fachliche Kompetenz, unbedingt einen Juristen einschalten.

  • Baugemeinschaften entwickeln sich in drei Phasen: Interessen-, Planungs- und Baugemeinschaft. Während der Planungsphase kann jeder noch ein- oder aussteigen. Mit der Gründung der Baugemeinschaft verpflichten sich alle Mitglieder zur Realisierung des Projekts. Wer jetzt noch aussteigt, riskiert hohe finanzielle Verluste.


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Internetseiten zum Thema Baugemeinschaften: