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Wohnung oder Haus?

Eine Wohnung ist billiger, ein Haus gehört mir allein - das Für und Wider bei Immobilien abzuwägen ist mühselig. Viele Argumente kennt man gar nicht. Immobilienprofis schon. Einige Entscheidungshilfen.
Die passende Immobilie finden
In diesem Artikel
Die Folgekosten einer Immobilie nicht vergessen
Rücklagen für Immobilien
Die Finanzierung prüfen
Lage, Lage, Lage – die richtige Immobilie wählen
Mehr zum Thema Wohnung oder Haus im Internet

Ulrike Zobel wollte immer eine Eigentumswohnung kaufen, in Hamburg. Danach hat sie lange gesucht. Dann verliebte sie sich eines Tages in ein Reihenhaus. Und wie das so ist mit der Liebe: Dagegen ist man machtlos. "Ich hätte nie gedacht, dass ich mal ein Haus kaufen würde", sagt die Vertriebsmanagerin der Hamburger Sparkasse (Haspa). Willkommen in der Welt der Immobilienprofis.

Denn die wissen es längst: Wohnungs- und Hauskauf sind eine extrem emotionale Angelegenheit. Letztendlich entscheidet immer der Bauch. Gut so. Schließlich will man dort ja lange wohnen. Da muss man sich wohl fühlen. Ein Bungalow ist sicher eine barrierefreie Investition fürs Alter, aber ein Haus ohne Treppen ist doch eigentlich gar kein Haus, oder? Und Wohnungen haben meistens keinen optimalen Schnitt, vielfach sind die Küchen einfach zu klein. Wenn da nur nicht der tolle Kamin wäre, den man immer schon haben wollte.

Die Folgekosten einer Immobilie nicht vergessen

Aber Hand aufs Herz – bei der Frage, ob ich lieber ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, entscheidet in den meisten Fällen? Richtig. Der Geldbeutel. Er ist ganz objektiv. Was nicht drin ist, kann auch nicht ausgegeben werden. Und eine Wohnung kostet in der Regel weniger als ein Haus – auch später im Unterhalt oder bei den Rückstellungen für Reparaturen. Denn mit dem Kaufpreis allein ist es nicht getan. Leider wird das häufig übersehen. Zudem kommen noch Nebenkosten in Höhe von 10 bis 11 Prozent des Kaufpreises dazu – inklusive Notar (1,5 Prozent), Grunderwerbsteuer (variiert nach Bundesland, meist zwischen 3,5 bis 5 Prozent) und der Makler. Er schlägt mit 5 bis 6 Prozent ebenfalls zu Buche. Wer also ohne Makler kauft, spart schon mal ein bisschen.

Rücklagen für Immobilien

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Beim Eigenheim gilt: "Man sollte sich auch von Anfang an Gedanken über eine Krankenversicherung für sein Haus machen", rät Yvonn Kappel, Sprecherin der Bundesgeschäftsstelle der Landesbausparkassen. "Für Reparaturen, den Carport, den Bodenausbau, den Wintergarten ... es liegt immer was an." Auch dafür kann man einen Bausparvertrag abschließen. Wer später einen Kredit aufnimmt, bekommt etwa bei den Bausparkassen einen 30.000-Euro-Kredit ohne Eintrag in das Grundbuch.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, hat ohnehin keine Wahl. Er muss sich an der so genannten Instandhaltungsrücklage der gesamten Wohneigentümergemeinschaft (WEG) beteiligen. Gibt es eine solche Rücklage gar nicht? "Dann sollte man gleich die Finger vom Kauf lassen", rät Ulrike Zobel, die viele Jahre Kunden bei der Baufinanzierung beraten hat. Steht eine große Reparatur an, kann es sehr teuer werden – und zwar auf einen Schlag. "Vor dem Wohnungskauf sollte man sich deshalb unbedingt die Protokolle der Eigentümerversammlung zeigen lassen." Da sieht man sofort, wie viel angespart und was schon alles repariert wurde. Etwa: Der Fahrstuhl ist alt ist und steht mehr als er fährt, das Dach aber wurde vor zwei Jahren komplett saniert, in den kommenden zehn Jahren hat man Ruhe.

Apropos Ruhe. Auch das ist aus einem Protokoll ersichtlich: Vertragen sich die Eigentümer untereinander? Wird ständig gezankt, selbst um die Flurbeleuchtung? "Gar nicht erst kaufen", ist die einhellige Meinung von Immobilienexperten. Denn die Stimmung wird erfahrungsgemäß nicht besser.

Die Finanzierung prüfen

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Entscheide ich mich für ein Haus, gehe ich mit meinen Nachbarn nicht zwangsläufig eine "Pflichtgemeinschaft" ein. Dafür stehe ich aber auch mit allen Entscheidungen rund um die Immobilie allein da.

Egal, ob Haus oder Wohnung. In jedem Fall muss das Geld reichen. Baufinanzierungsprofis kalkulieren: Für den Lebensunterhalt müssen mindestens 600 Euro für das erste Familienmitglied, 250 Euro für jedes weitere übrig bleiben. Das ist das absolute Minimum. Und immer daran denken: Vielleicht fällt bei Doppelverdienern ein Gehalt einmal weg. Etwa, wenn sich Nachwuchs einstellt. Oder der Job plötzlich nicht mehr da ist. Auch Gutverdiener sind davor heute nicht mehr gefeit. Klappt es dann immer noch mit Unterhalt, Kredit, Rückstellungen?

Wer zur Miete wohnt, hat fixe monatliche Kosten. Eigentümer brauchen darüber hinaus auch noch Reserven. Andererseits sind die Mieten in manchen Städten und deren Speckgürtel schon sehr hoch. Ab wann lohnt es sich zu kaufen? Ab 1.000 Euro Kaltmiete ganz sicher. Bei den Banken rechnet man so: Wer etwa 1.500 Euro ohne Nebenkosten zahlt, kann genauso gut eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro finanzieren – bei einem Zinssatz von 2 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 1 Prozent. Nach spätestens 30 Jahren ist er schuldenfrei – und hat keine Mietsorgen mehr im Alter. "Die meisten Käufer oder Bauherren sind deutlich früher schuldenfrei", weiß Zobel.

Lage, Lage, Lage – die richtige Immobilie wählen

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Geht es eines Tages ans Verkaufen, weil sich die Lebensumstände ändern, zählt vor allem eines: die Lage. Eine Wohnung in der Stadt geht meist schneller weg, weil sie mehr Käufern als Kapitalanlage dient. Und natürlich billiger ist als ein Haus. Je zentraler und dennoch naturnaher das Objekt liegt, desto besser die Verkaufschancen. Je weiter außerhalb, desto wichtiger ist die Verkehrsanbindung an die Innenstadt.

Solche Überlegungen sollte man zwar im Hinterkopf behalten. "Aber was nutzt das, wenn mein Lebensmittelpunkt in einer Kleinstadt in Mecklenburg-Vorpommern liegt", sagt Jürgen Michael Schick, Vize-Präsident des Immobilienverbands Deutschland IVD. "Dann ist es unerheblich, ob Immobilien in Dresden an Wert zulegen."

In erster Linie dient der Kauf von Haus oder Wohnung vor allem dazu: "Die Lebens- und Wohnqualität erhöht sich umgehend", sagt Robert Anzenberger, Vorstand des Immobiliendienstleisters PlanetHome. "Hier kann man sich auch endlich seine Wohnwünsche erfüllen." Die Carrarafliesen im Bad, die begehbaren Kleiderschränke, die Designerküche oder der Pool im Garten. Anzenberger weiß aber auch aus Erfahrung: "Eigennutzer sollten sich bewusst sein, dass sie im Falle eines Wiederverkaufs nicht jede Extravaganz bezahlt bekommen." Zumal Geschmäcker verschieden sind. Und drüber streiten, lohnt sich bekanntlich erst recht nicht.

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