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Haus kaufen oder bauen

Immobilien-Interessierte stehen häufig vor der Frage: Lieber ein Haus kaufen oder bauen? Unser Expertenrat gibt wichtige Tipps für die Entscheidung.
So entscheiden Sie richtig
In diesem Artikel
Hauskauf: Das perfekte Haus gibt es nicht
Maßgeschneidert oder "von der Stange"?
Hausbau: Laie trifft Profi
Unsere Expertentipps fürs Bauen:
Internetseiten zum Thema Haus kaufen oder bauen:

Jürgen Michael Schick weiß genau, was in seinem neuen Haus nicht fehlen dürfte. "Eine Wäscherutsche vom Schlafzimmer in den Keller bis vor die Waschmaschine", erklärt der Immobilienprofi. "Und von der Garage gäbe es direkt einen Durchgang zu den Kühltruhen, so dass man schweres Gefriergut nicht weit schleppen muss." Schade nur, dass Schick, der Vize-Präsident des Immobilien Verband Deutschlands IVD, schon ein Haus hat. Die Frage, ob er lieber ein Haus kaufen oder bauen möchte, stellt sich bei ihm nicht mehr. Ihm gehört ein Haus aus den 1920er Jahren, in Berlin, voll saniert – aber eben nicht perfekt. "Das ist halt so bei Bestandsimmobilien", weiß der Makler. "Man muss sie nehmen, wie sie sind." Bauliche Veränderungen sind zwar möglich, aber eben nur bedingt. Wo der Schornstein fehlt, kann kein Kamin das Wohnzimmer mit Landhaus-Charme veredeln. So steht jeder Immobilienbesitzer häufig vor der Entscheidung "Haus kaufen oder bauen?". Beides hat seine Vor- und Nachteile.

Hauskauf: Das perfekte Haus gibt es nicht

Zugeständnisse gehören zum Kauf von Immobilien wie Stuck zur Gründerzeit. Dafür gibt es aber auch ein solides Stück Betongold. "In den Städten sind vor allem Gebäude aus den 30er Jahren günstig zu bekommen", so Schick. "Das ist meist gute Bausubstanz, wenn man auch um die energetische Sanierung nicht herumkommt." Und sie liegen innerhalb der ersten beiden Stadtringe, also sehr zentral, in gewachsener Umgebung. Die Gärten sind angelegt, die Bäume schon groß – und man sieht sofort, wer nebenan wohnt. Ein wichtiges Argument, wenn man überlegt ein Haus kaufen oder bauen zu wollen.

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Klingeln, sich vorstellen, ein bisschen plaudern und schon hat man einen ersten Eindruck. Ulrike Zobel ist eine Verfechterin des "Vor-dem-Kauf-zuerst-die-Nachbarn-in-Augenschein-nehmen". "Man verschafft sich sofort einen ersten Eindruck", sagt die Vertriebsmanagerin der Hamburger Sparkasse (Haspa), die viele Jahre Kunden bei der Baufinanzierung beraten hat. "Und häufig erfährt man Neuigkeiten, die kaufentscheidend sein können." Etwa, dass demnächst die Kanalisation komplett erneuert wird. Das heißt: sechs Monate Baustelle. Oder, dass die Nachbarn gegenüber fünf lärmende Kinder haben, die vorzugsweise auf der Straße Bobby-Car und Skateboard fahren. Möglicherweise stellt man fest, dass man ja selbst die junge Familie mit den spielenden Kindern ist. Ob das gut geht mit den Nachbarn? Der Klingeltest gibt da einen ersten Eindruck.

Maßgeschneidert oder "von der Stange"?

Wer ein Haus baut, weiß meist nicht, wer nebenan einzieht. Um ihn herum herrschen Schlamm und Baulöcher. Kein Baum, kein Strauch, keine Straße. Baugebiet halt. Aber man weiß, wie das Eigenheim aussehen soll. "Ich kann alles selbst gestalten, ein individuelles Heim schaffen, es so machen, wie ich es will", sagt Christian Wittke, Immobiliensachverständiger bei der Berenberg Bank. Die zweite Variante ist eines "von der Stange" zu nehmen. Sprich: ein Haus schlüsselfertig vom Bauträger zu kaufen. Da hat man weniger Gestaltungsmöglichkeiten, aber auch weniger Eigenverantwortung. In beiden Fällen dauert es mindestens eineinhalb Jahre bis zum ersehnten Einzug. In der Zeit steht die Familie unter Dauerbelastung. Das sollte man nicht unterschätzen und es kann letzten Endes die Entscheidung darüber fällen, ob man ein Haus kaufen oder bauen möchte.

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Ein Kauf funktioniert in der Regel schneller und reibungsloser. "Das Haus oder die Wohnung, die ich kaufen will, ist schon da", erklärt Wittke. "Für Laien ist ein Bestandsobjekt viel einfacher zu beurteilen, als eine Bauzeichnung." Selbst ein 3-D-Animation ersetzt nicht das physische Gebäude. Außerdem ist auch der Kaufvertrag viel einfacher zu verstehen, als der Wirrwarr der Bauträger. "In einem Bauträgervertrag muss alles so beschrieben werden, damit es überhaupt erst entstehen kann", so Wittke. Aber egal, ob man ein Haus kaufen oder bauen möchte: "Ohne fachlichen Beistand sollte sich da niemand ranwagen." Ob Architekt oder Bauingenieur, für 80 Euro/Stundenlohn ist man auf der sicheren Seite. "Jemand vom Fach sollte nicht erst bei der Bauabnahme dabei sein, sondern von Anfang an. So erspart man sich Ärger und auch Geld."

Denn Bauen ist grundsätzlich teurer als Kaufen. Mit ein Grund, warum in Deutschland wesentlich mehr Umsatz mit Secondhand-Immobilien gemacht wird. Wer baut, hat dagegen alles immer bautechnisch und auch energetisch auf dem neuesten Stand – und eine entsprechend längere Restnutzung. Die Antwort, ob man nun lieber ein Haus kaufen oder bauen sollte, hängt daher häufig vom Budget und dem gewünschten Wohnkomfort ab.

Hausbau: Laie trifft Profi

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Wer sich bei der Frage "Ein Haus kaufen oder bauen?" nun fürs Bauen entscheidet, sollte eines bedenken: Beim Bauen stoßen Laien unweigerlich auf Profis. Die Verständigung ist nicht störungsfrei. Wer kapiert schon, wenn der Meister auf der Baustelle erklärt, er habe "die 10er einbauen müssen, weil die 20er nicht gingen". Vermutlich redet er von Rohren. Aber mal ehrlich, selbst wenn wir ihn verstünden, könnten wir das auch nachprüfen? Und wissen wir, was das Ersetzen des einen durch das andere für Konsequenzen hat – morgen, irgendwann einmal? Nein. Wir wissen nicht mal, wie solvent unser Bauträger ist, falls wir Schadensersatz fordern müssen.

Unsere Expertentipps fürs Bauen:

  1. Jeden Bauwerkvertrag auf Fehler prüfen lassen – von einem Sachverständigen, Architekten oder Bauingenieur.
  2. Sich die Bürgschaften des Bauträgers zeigen lassen, die er bei den Banken hinterlegt hat. Geht er pleite, ist das eigene Bauprojekt abgesichert.
  3. Möglichst nur nach Baufortschritt bezahlen. Also immer dann, wenn etwas fertig gebaut wurde.
  4. Am besten mit dem Bauträger eine "endfällige" Zahlung vereinbaren. Erst, wenn alles fertig und abgenommen ist, wird gezahlt. Das kostet rund fünf Prozent mehr – schont aber die Nerven.
  5. Finger weg von allem, das extrem günstig erscheint. Da gibt es immer einen Haken, den der Laie nicht sehen kann.
  6. Mitglied in einem Grundeigentümerverband zu sein, lohnt sich. Hier bekommt man Hilfe in juristischen und wirtschaftlichen Fragen – in der Regel kostenlos.

Internetseiten zum Thema Haus kaufen oder bauen: